| 8月21日，威海市房地产开发协会在蓝天宾馆举办了房地产形势分析报告会，住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮、中国住宅与房地产研究会副会长顾云昌分别做了题为《宏观经济与房地产发展》和《楼市要保稳，房企要保健》的专题讲座。
报告会现场
宏观经济与房地产发展
陈淮
咱们有两个多小时的时间交流房地产的问题，不过我想先声明一下，建设部政策研究中心不过是个政策研究机构，它不是决策部门，也没有行政职能，简单说就是一个不说白不说，说了也白说的部门。所以第一个我是没有内幕信息可供透露，我们把陈主任请来，看有什么政策先告诉我们一下，没有，我要知道这一种信息我就不上这儿讲了，就直接卖给热钱，摩根士丹利什么的。没有。
第二，我也没有点石成金的招数，使威海房地产百战百胜，没有，如果谁说能够包治百病十有八九是江湖术士，卖假药的，别相信，市场形势是复杂多变，特别是当我们今天坐在这里的时候，中国的经济，中国短期的宏观经济，全世界的经济形势，以及我们的房地产都处在一个重要的十字路口，一点不夸张的说，我们说的这一个十字路口还不是说今年或者第三季度，就是最近这一两周我们就站在一个究竟向好还是更为严峻的十字路口，待会儿我跟大家说一说是怎么一个十字路口法。
今天主办方给我出的题目是宏观经济和房地产，这两件事儿搁在一块儿很有意思，有意思在哪里呢，实际上宏观经济并不等于就是房地产，人们说对房地产进行宏观调控是媒体的说法，是不规范的，当然也没有什么不可以。但是宏观调控是调控的总量平衡关系，调控的是短期经济运行的稳定状态，不是哪一个产业的发展，而房地产业的发展从来不是说在一个季度或者半年，一年它的形势好坏就能够说明这个产业健康与否，至少需要有三五年的周期才能说它处在一个景气或者不景气的状态中。但今年2008年下半年，第三、四季度这个宏观经济和房地产的联系确实是个非常特别，非常紧密的关头，所以有必要和大家交流。这个紧密不仅中国紧密，从全世界经济来看，以美国世界为首的发达国家，主要经济体它的经济是趋向于衰退还是趋向于景气，是通胀将会逐步降低还是恶性通胀，很大程度上都取决于房地产，全世界的目光都注意到了宏观调控，宏观经济和房地产的关系，这一件事儿还挺有意思，值得说一说。
刚才于主任说请两位专家给大家点拨威海房地产怎么发展，我想至少我知之甚少，但是可以给大家打打气，鼓鼓劲，对我们所处的时代，我们的发展阶段和我们面临的短期当中，遇到的困惑和难题有一点信心，这一个任务可以达到。我看到很多领导笔和本都准备好了，其实听我的讲座有一个特点是以听为主，四目相对脉脉含情就够了，没有多少要往本上面记的。我听机关的朋友说排好座次，调好音箱，假装笔记带头鼓掌。我们有一个轻松开头不等于我们要交流的信息不密集，我希望即便起不到点石成金，拨云见日的作用，但是可以起到一个开阔眼界，深化思路的作用，站的高一点，看的宽一点，对我们威海市发展，山东半岛经济发展，一个整个国民经济和房地产业发展多一点信息和认识。
中国房地产发展到今天，是不是像我们今年从舆论上面看到的好象我们房地产是一个充满黑暗的领域，中国老百姓处在住房危机，这个认识是完全不正确的。为什么完全不正确呢？我们可以这样评价改革开放三十年，房地产业发展二十年，我们住房制度改革到现在将近十年，成就应该说是前所未有，世所公认，我们已经取得一个历史性，世界性的奇迹。在住房建设上面。非同小可，怎么一个非同小可法？改革开放初期，我们现在不是要总结改革开放三十年嘛，改革开放三十年初期的时候中国城镇居民人均居住面积不到七平方米，七八十年代初期，还不如解放前。我们到2007年末中国城镇居民人均居住面积已经超过二十八平方米。而且要知道在这不到三十年周期里面，中国住在城里面的人，包括户籍人口和常住人口从1.9亿人增长到了5.9亿人，四亿人搬到城里头住了。我们的人均居住面积还有这么大规模的增长，这是一个全世界在过去二百余年工业化历史过程中，城市化历史过程中，没有任何一个国家，任何一个时代办得到的事儿，你简单算算我们这些年盖了多少房子，盖了多少住房。我们从1999年到2007年，9年多的时间里，9年的功夫里面商品房竣工面积超过五十亿平方米。最近九年，前面的不算，差不多是从第二个翻两番战略开始，商品房里面还不只是住宅，还有一部分商业用房，但我们说的五十亿不包括居民自建，改建住房和大型厂矿企业集资建房，那不属于商品房，简单说我们这九年盖了有六千万到七千万套房子，仅仅最近这九年，住新房的家庭人口就达2.2到2.4亿人，占我们城镇人口的40%还多。不到十年，还不算买了新房，原来住的房子又有梯次消费的人，房改房退出来了，让给别人了，因此中国居民大规模普遍住房状况改变是一个毋庸置疑的事实，不是说大家都住马路上了，不是说中国人民的住房水平条件比以前落后，退化了，我们也不是面对一个房荒和住房危机，八十年代初我们的确面对的是房荒和住房危机，今天不是，用的外语话说就是过去完成时，我们已经解决了大多数人有房子住这一件事。但我们还要解决的是所有的人都有房子住这个问题。还有一个少部分的地段群体住房严重困难，过去二十年当中改善速度很慢，温总理去年记者会上面说一句话，一个团队跑得快还是慢并不取决于跑得快的船而是跑得慢的船，把慢的速度的船速度提高一点我们就快了。所以去年有了24号文件，要求扩大廉租房的建设范围，要求应保尽保，今年8月底以前县城以上城市得给低收入群体实行应保尽保，三年之内给低收入群体解决应保尽保。我们不仅要解决大多数人有房子住，还要解决大多数人有自己的房子。这一件事。实际上我们的房地产业当中搀杂着三个问题：一个是新增的人口，像城市迁徙人口怎么有房子住；一个是老百姓怎么有自己的住房或者产权，拥有资产；第三是住房困难群体怎么优先得到改善，这是中国房地产业和住宅建设面对的问题，不是简单的房价高和低，房子盖的多和少的问题。
中国的房地产业发展到今天对咱们社会的贡献远远不仅仅是给老百姓盖了多少平米的住房，人民群众在衣食需求基本满足后在住行上面有多大改善这是小头。最大头在哪里？在改革。不经意间老百姓在网上贴贴子，报上写文章对房子充满怨言的时候，这还不是坏事儿，这折射出我们这个社会的价值取向正在发生天翻地覆的变化，用天翻地覆来形容一点都不是言过其实，故意夸张。我们从哪儿认识这天翻地覆呢？大家想一想。诸位这个年龄，上小学的时候，老师有没有跟你说过咱们是一个无产阶级国家，你得争当无产阶级接班人，得树立无产阶级价值观，二十年前社会群体，普通居民，老百姓大家都是无产阶级。那个时候我们信奉越穷越光荣，越穷越革命，谁要有资产那是革命的对象，是革命的敌人。社会要打倒那个群体，今天当人们群众热切讨论房地产买房子，买得起买不起，买不上国家还得想办法帮你买上的时候我们实际上有一个重大转变在于有产不是一种罪恶，有产就是善。我们全面造就小康社会不是老百姓都成无产阶级，无产者，我们要造就是世界大多数人有产的那个社会。什么叫做全面的小康社会？大多数人有产的社会是全面的小康社会，有产是一种善，是光荣，不是革命的对象、阶级敌人？这一个价值观变化可以说天翻地覆，过分吗？说中央，我们的政策，我们的价值观真是这么说，我们的政治理念真有这一个变化吗？我们不说不权威的，说几个权威的。2002年党的十六大报告正式提出我们还得再奔一回小康叫做全面小康社会，什么叫做小康社会？十六大报告说家庭财产普遍增加，人民生活更加富足。家庭财产普遍增加八个字平淡无奇，包含内容极其深刻，首先是家庭，私人的，不是为国家添砖加瓦，为社会主义建设添砖加瓦，利国利民，而是家庭。第二个是财产，不仅仅是收入，前二十余年的翻两番我们让大家一部分人先富起来，奖金上不封顶下不保底，调动大家积极性，收入，这二十年让大家在收入增长的基础上面财产增加，而且不是少数人增加，普遍增加，家庭财产普遍增加，这里面含着这么多话，是一句话吗？不止。十六大把我们的迷糊层层拨开讲这么多，他说我们不再以人们有资产，没有资产，资产多和少区分人们的政治立场，政治态度，政治上的先进和落后，我们要让劳动、资本、技术、管理等各种要素的活力竞相迸发，一切创造社会财富的源泉充分涌流，这是十六大的原话。2002年，十六大还说人们合法劳动收入和合法非劳动收入都应当受到保护，这就为拥有资产和资产性收入提供坚实理论和政治去向的基础，如果觉得十六大报告还不够十分清楚，2007年十七大，我们进一步对这个全面小康社会又做出解释说我们要创造条件，让更多人民群众拥有财产性收入。如果不信各位上网上下载一个十六大，十七大报告，你检索一下这两个党的最高文件，党的全国代表大会文件，从头到尾有没有无产阶级这个词，我们最近一次看到无产阶级这一个词是今天早晨，昨天晚上华国锋同志去世了，他是无产阶级革命家，我们领着全国老百姓奔全面小康，不是让老百姓都成为无产者了，我们要奔让大多数人成为有产者的这一个社会叫做全面的小康社会，这是我们这个房地产业发展的伟大贡献和进一步要完善的历史任务。不是仅仅盖房子，盖住房，买得起，买不起，而且社会的价值取向，大家从鄙视有产者成为国家的政策鼓励，帮助大多数人成为有产者，完成这个变化天翻地覆。
还不止呢，你刚参加工作时，上学的时候学过没有，一不怕苦二不怕死，活着一天要奋斗六十秒，我们认为呢？你追求现实幸福，那个时候想吃的好一点，穿的好一点，住的房子宽敞一点，娶一个漂亮老婆那是资产阶级思想，那可不得了，你那是腐败堕落了，怎么也得是一个修正主义苗子了，那还了得，享乐主义把你腐蚀了，现在我们告诉人们，你追求现实幸福是一种善。我们应当有远大理想，应当有奉献精神，应当有英雄主义，但不等于说我们人民群众想这一辈子而不是死后进天堂或者下辈子做好人，是好事儿，是善不是恶，这一个进步大不大，是不是天翻地覆。大家就工业学大庆，大庆人说先生产，后生活，这是革命的，这是无产阶级的，是好的。农业学大寨，大寨人说先治坡后治窝，这是好的，是善的。我们现在说要让城镇居民改善住房，加快改善住房，而且要住配套的房子，住节能省地的房子，住和我们的城市发展同步的房子，让更多的城乡居民分享我们城市化、工业化、国际化的好处。我刚才说别仅仅对我们房地产业的认识停留在盖多少房子，房子我盖的也不少，那还不算是最伟大的，最伟大的我们正在造就这个社会价值取向的根本变革。这是市场经济发展的客观要求，这是我们这一个民族社会，我们这一个历史进步的表现。
咱们这个民族，这个国家，这个社会还面临一个伟大的历史转折，在发展上，刚才咱们说了意识形态，说了价值取向，说了改革，在发展上面咱们也面临转折，什么转折呢？我们忽然发现一个天大的历史秘密。中国人发现一个天大的历史秘密，天大两个字形容也不夸张，什么秘密呢？五千年，有文字记载的五千年，中国这个社会是一个农耕文明的社会，咱们奥运会开幕式上面表达了咱们四大发明，这四大发明也好，壮丽的历史画卷也好他是建立在农耕文明基础上的，这么几前年我们都坚信一个简单道理，什么道理？人活着得吃饭，人是铁，饭是钢，一顿不吃饿得慌，怎么就吃上饭吃饱饭吃好饭呢？得多打粮食，怎么多打粮食呢？越多的人种地打的粮食越多，几千年都坚信不疑，越多人种地打的粮食越多。发展到今天我们讨论房地产业的时候它不是简单盖住房，实际上它的快速物质背景，社会的发展背景是什么呢？我们发现敢情越多的人种地打粮食不多，越少的人种地打粮食才能越多。这发展阶段，这一个阶段叫做城市化，城镇化。你说这事儿怪吧，听起来像混话一样，越少人种地才打粮食越多，但是它是客观规律，它是辩证法。几千年我们都相信得更多的人种地才能够打够全社会的粮食，把一切可以动员的人力物力动员出来种地才能收成好。所以北京有天地日月四个坛，只有他们能够享受坛一级的祭祀，除此之外能够享受坛一级祭祀的只有一个先农坛，每当清明谷雨连封建皇帝都得到那里假装扶一扶犁杖，扔两把种子，乞求给天下黎民以风调雨顺。大家有没有唱过一个歌叫做《夫妻双双把家还》这好，来自一个地方剧种黄梅戏，这里面有一个脍炙人口的剧目叫做《天仙配》里面一个唱段就是这一个《夫妻双双把家还》，民间文学集中表达了老百姓，中国老百姓几千年对理想社会的向往。老百姓几千年向往的理想社会什么样啊？娶个仙女做老婆，和仙女谈恋爱，比超女厉害多了，天仙配，但这歌里面唱的有意思有经济学，说把仙女娶到家里过什么日子？你挑水来我浇园，你织布我耕田，仙女娶到家也得下地干活，把皇上，仙女动员起来种地了，打的粮食够吃没有？不够吃，糠菜半年粮，一遇天灾人祸，全社会打的粮食只够八十，七十个人吃，注定有人得饿死，该谁饿死，谁肯饿死？那咱们打吧，天下大乱，农民起义，诸侯纷争，改朝换代来了，直到土地成本稳定和人口平衡才告一段落，几千年中国社会就这么反复过来。
一直到建国之后一个长的历史阶段我们还坚信越多人种地才能够打粮食越多这个道理，我们动员几千万知识青年上山下乡，我们要以粮为纲，农业学大寨，深挖洞，广积粮，毛主席连群众每顿吃什么都计划好了，忙时吃干闲时吃稀，工人学农，解放军学农，机关干部学农，知识分子也得学农，我们的产业工人都在炼钢厂，高压线塔旁边跑小边弄萝卜，解放军都在营区旁边种自留地，我们打的粮食够吃没有？还是不够吃，够吃了就不会有安徽小岗村农民按血手印包产到户的惊天创举，就不会有邓小平领导开创的，到今天我们要总结三十年经验的这样一个波澜壮阔的改革开放运动。
我们今天面对短期经济运行过程当中发现粮食价格上涨导致了通货膨胀，当大家都为这个通胀忧心忡忡的时候，我们也发现一个秘密，敢情几千万知识青年不上山下乡，解放军不用生产自救，我们打的粮食不仅够吃，还有富余。别看粮食价格上涨是通过通货膨胀的主因素，农产品价格上涨推动结构性通胀的主因素，中国不缺粮食，几千万知识青年不到农村去了，1.4亿农村劳动力在城市当中经商务工，中国打的粮食自己吃不完，吃不了，信不信由你。看一下国民经济统计公报的数据，今年粮价上涨，猪肉价格上涨，农产品价格上涨通过通胀，它不是因为中国发生粮荒，粮食短缺不够吃，恰恰相反的是我们面对的是粮食过剩和供大于求。顺便说一句，和咱 房地产有关系，因为待会儿往下要说宏观形势，得说粮食这个缺不缺，中国2007年粮食总产量是5.015亿吨，是建国以来少有的特大丰收年，我们第一大丰收年是1998年，那一年我们打了5.07亿吨粮食，去年我们打了5.015亿吨粮食。2006年我们打4.98亿吨粮食。咱们多少粮食就够吃了？4.6到4.7亿吨粮食足够13亿人，人吃马叫工业用粮全够，我们不缺粮食，包括2003年那一年我们粮食产量低谷大家从这一个表上面也看到不是那一年我们遇到多大天灾人祸，那一年粮食减产85%是政策性减产，因为1998到2002年粮食打多了，打多了以后导致一个我们想不到的结果，朱镕基总理任内用他的话说是愉快的烦恼，什么烦恼？谷贱伤农，增长速度下降了，为什么？打粮食多了，几千年吃不饱饭解决了，他叫做愉快，结果这农民收入增长减缓了，所以有了退耕还草，还林，还湖。2003，2004，2005，2006年连发文，解决三农问题，提高农民收入，政府工作重心之一，我们粮食产量继续增长，中国不缺粮食，中国自己粮食供给不短缺，没有发生大的危机。大的变化，而且还有富裕，我们的需求有没有突然间增长？那也不知道。粮食这东西还有一个特点它的需求有一个特点，当社会基本渡过温饱这个阶段之后，粮食需求不会随着收入增长，社会富裕程度提高而增长。简单来说你不会因为组织又给你提一级收入又增长回家跟老婆孩子商量你看我收入又高了，地位也高了，下一个月起咱们全家人每人每吨多吃30%，你吃不了，需求就趋于一个对收入不敏感，无弹性的状态了。需求稳定，供给充裕，那粮价为什么涨？这和宏观形势有一点关系。咱们这一个弯不是白绕的，最后还得绕到咱们主题上面，因为全世界的粮价涨，全世界粮价为什么涨了呢？这和当前全球宏观经济运行一个致命问题连在一块儿了，石油价格暴涨，它怎么就碍到粮食价格的事儿呢？他涨过60美元一桶以后从老玉米里面提炼生物酒精取代化石能源当中提取的汽油柴油就变得有利可图了。石油价格一涨人们把老玉米都买走了，炼生物酒精了那牛不够吃了，饲料不够了，人们买大米喂牛，那大米价格暴涨，人又不够吃的了，我们在2007年，特别2008年面对大米价格暴涨是这么来的，奥运会开幕式唱的一个主题歌《你和我》，you and me，中国人一听乐了，这歌唱的好，油和米。全世界经济运行当中油和米，敢情用在这里了，咱们有预见性。讲的挺有意思，真的是油和米。 我们刚才这些想说明一个什么问题呢？中国这一个民族，这一个社会走到一个不可逆的历史发展阶段就是城镇化，城市化，我们不再靠把人动员到农村去来满足十三亿人吃饭的问题，相反我们根本的解决农民、农业、农村的发展问题，实际上靠减少农民，靠加快城市化，城镇化速度，让更多的人住在城里面来，这样一个发展过程来根本解决，让我们这一个农耕文明的国家真正的踏上工业化，现代化的列车。因此我们面对的这一个房地产的事儿，不是一个改善和盖更多住房的问题，我们面对的是一个让我们这一个国家的大多数人住到城里头来的城市化历史进程。到我们的儿子或者儿子的儿子的那代人，我们孙子或者孙子的孙子那一代人可以很骄傲的说我们是一个城市文明，城市经济体支撑的国民经济主要命脉，一个国家，一个经济体，我们足以和全世界最强大经济体竞争和抗衡了，那一定是一个城市化完成之后的时候才能够办得到的事儿。人搬到城里头不是让他们整天唱可拉OK，上洗脚屋，吃海鲜就行了，得去研发科学技术，促进社会分工，完善和不断提高我们的工艺技术水平，制造劳动工具以及增强我们的国际竞争力，这一件事儿是靠更多的人向城镇，城市聚集，而不是向农村聚集完成的。由这么两大背景决定了中国的房地产业，在这一出大戏中扮演一个重要角色的这样一个产业，它绝不可能也绝不应当衰退。不像我们从舆论媒体上面看到的把开发商都逮起来毙了，咱们这一个房地产就好了，老百姓就都有房子住了，不是这样的，这不符合客观规律。盐有哪儿咸，醋有多酸，站得有多高看得就有多远，我们要眼光放长远，放大了，中国的房地产业刚开头。
那说我们这么多年盖这么多房子人均居民住房有这么大改善了，我们还用盖更多的吗？咱们现在的房子叫多也少。从多说，城镇居民如果单从住宅总量和人均水平来看我们盖的房子多了，多了是什么含义？现在国民经济，国民整体水平和普通老百姓的收入水平相比较，我们的住房消费有一点超前了。香港多富裕啊，人均居住面积才不到二十平米，香港220万套住宅，超过一百平米的不到三十九万套，在香港一千尺也就是一百平米左右吧，那房子就叫做 豪宅了。我估计在威海，咱们在座的领导干部住的少于一百平米的不多，在香港这都叫做豪宅了。和这意思相比，有一点超前，和现有的5.9亿人都住上房子，并且有适度改善，应该够了，那怎么又说远远不够呢？有这么几个因素。一个我们还有20%左右的低端群体还是住房困难，他们的改善速度和现在的住房状况，和我们整个社会的改善状况远不相称，还得加快解决他们的住房困难。我们还有2.5亿到3亿农民工要往城里面搬，到2020年，今年都2008年的下半年了，到2020年没有多远，中国的城镇居民将达到8.5亿。5.9亿增长到8.5亿，将来只会多不会少，了不得，这些人搁哪里？住哪里？住天安门广场行吗？就咱们现在城镇当中最困难的住房群体，还不是享受低保或者拿最低工资的威海市政府宣布的最低工资水平，就是有工作，有劳动收入，也有收入来源，但它的收入水平只相当于最低工资线上面不高，这样的群体不光他们，最困难是我刚才说的1.4亿农民工，城镇里面还有1.4亿农民工，他们基本上没有住房，除了少数有老保或者什么基本没有住房，这么多年住在哪里？所有的地方，一个地方地下空间，北京那个地方每天晚上地下空间，原来的车库什么的防空洞改造地下空间过夜的一百万人，听好，一百万人。第二部分住哪里？住在营业场所。你看洗脚屋大排挡，白天给你端盒饭，晚上擦擦桌子就在上面睡觉，按照卫生管理条例，治安管理条例，营业场所不能住人的，不能住人让他住哪里去。第三部分住哪里？城乡结合部，城中村或者农民搭的违规建房，12平米敢搁四个上下铺住八个人。哪一个城市，越大城市这一部分越大，北京一个城市城乡结合部住的，北漂人群住的二百万以上。你说他们的住房需要不需要改善，现在农民工都到第二代了，第一代八十年代初中后期到珠三角，长三角，山东半岛打工的，你问他说拼命打工挣钱干什么？回家盖房，回家去，将来回去吗？回，不会在山东的，这一代农民工你问他回吗？打死也不回，就在这里待下了。第四个地方住哪里了呢？最有意思，建设工棚，建筑工地的工棚，现在建筑业民工有多少？三千四百万人。中国大中城市有三千四百万人，晚上在建筑工地的工棚里面，三千四百万是什么含义？全世界的正规军加在一块儿那得是俄罗斯的，北约的，美国的，以色列的，中国的韩国的什么正规军加在一块儿不到两千九百万，中国在大中城市各个工地，帐篷里晚上过夜的那精壮小伙子三千四百万。我们能不能长期不解决他们的住房问题？最近建设部发一个通知，就在两个星期以前，以后建设工地住房暂时解决不了至少得盖两间探亲房，老婆来了得有一个地方两人过夜，多少得改善一点，要不然长期这一种状态恐怕会影响社会安定。你说咱们得盖多少房，还没有完呢。 最要命的事儿是什么呀？咱们说人均二十几平米，全国城镇有一百七十几到一百八十亿平方米的城市住房资源总量，但我们自己心理清楚，威海情况好一点，这几年城市扩张当中新房占主要，但全国来看现有住宅在未来十五到二十年这一个周期里面，得拆了重建。十五到二十年可也不是一个多长的功夫。2001年申请奥运会到现在咱们已经七八年了。中国地级以上城市二百九十三座，县城以上城市680多座，有一半得夷为平地重来，你想想这是多大一个建筑规模，多大的一个投资总量。得需要多少施工力量，施工机械，施工队伍和建筑材料。这些材料和要素组织起来得多少房地产开发商拿资金把它捏在一块儿去，咱需要拆那么多吗？只多不少。中国城里头这些房子有一个特点，我们在座很多女领导有没有这个感觉或者男领导你在家里老婆跟你打过架没有，说男主人抱怨女主人你都五十件衣服怎么又花钱买衣服，还得买多少，女主人说你看我是五十件衣服，三十五件是做姑娘时候穿的，十五件是没有生孩子的时候，没有现在能够穿的衣服，我们房子就这一个特点说有多二十八平米，有一半恐怕在未来十五到二十年没有保留价值，解放前留下的房子基本上全部得拆。这就是中国房地产和城市化一个特点，和大规模拆迁连在一块儿。除了故宫不能拆，皇上，老佛爷住的地方不能拆，拆了对不起子孙。除了少数有历史文物价值的，解放前的房子全部拆，改革开放前的房子全拆，1958年建的人民大会堂不能拆，十大建筑。剩下民用住宅基本没有保留价值，我们盖过什么房子啊，就北京五十年代初还盖过一点儿多少像样的房子比如龙须沟改造，刚解放的时候老舍先生写一部话剧叫做龙须沟，后来那个地方叫做幸福大街，北京崇文门外为什么有幸福大街？因为社会主义好幸福，把龙须沟拆了给老百姓盖房子，五十年代初咱们相信什么叫做共产主义？就是楼上楼下电灯电话，在北京盖了三座共产主义大厦一个在东直门，一个在“扶苏进”一个在白塔寺，拆了一个还有两座。共产主义大厦什么样子？没有暖气，冬天生炉子，往上面搬煤球，蜂窝煤，没有厨房，都是公共厨房，共产主义吃饭不要钱各家各户还要厨房干什么啊？想吃海鲜山东饭馆随便进。那是五十年代我们建的房子，还好还有这么几栋房子，剩下苦不堪言了。我们六七十年代整整二十年像我刚才说的先治坡后治窝，这仅仅是一个先进的问题，毛主席还说要准备打仗，这更了不得，毛主席说打完仗再建设，不是战争引起革命就是战争引起革命。我们那时候尽量少建住房，有那功夫挖防空洞，等炸完再建设，第三次世界大战一打毛泽东思想的红旗插遍全世界每一个角落了。我们真那么想的。不是开玩笑，全国人民都真诚的乐于奉献，但是这一段我们的民用住宅建设只建一些简易房，战备房，如果你不知道什么叫做简易房那还好，中华人民共和国主管住房和城乡建设部办公大楼对面还完整的保留着一组简易房，这一个房子当时建的时候就没有打算住三到五年，现在都三十年的房龄了，你说该拆还是不该拆，稍微有一点地震晃动那房子必塌无疑，因为没有任何抗震设施，四面黏土砖垒起来再墙再预制板，不改行不行？改革开放头二十年建的房子行不行？还行，能够抵挡二十年，八十年代，九十年代盖的房子。这一个时候我们建的住房房改房，央产房，北京比较集中央产房，中央企事业单位机关，中央部委福利分房，1999年到2002年都原价卖给职工，这一批住房是房改房主要来源，这些住房配套性比较好。虽然小，但是它毕竟还都有厨房，厕所。但是那个时候我们住房建设上面面对是脱困的任务，先有房子住，不管好坏，朝向，地区，地段，大小，格局，宜居与否，住进人去就行。我住的现在还是1984年盖的北京开亚运会时盖的那个福利分房时分的房子，我1996年搬进去的，到我搬进去的时候，现在在座年轻一点的同志都没有见过，屋里面的电线是明线，黑胶皮线，拿磁夹板夹着直接拧在墙上面，所以北京二手房卖房改房，倒是有产权，三室一厅多少平米？67平米。63平米，63平米真有三室一厅你去一看真有，三个卧室，一个14平米，一个12平米，一个10平米或者8平米，真有三室，能够实现分代居住，真有一个四五平米小厅吃饭，真有厨房厕所，反正小一点，能够把屁股搁里头。这些房子现在看已经不能满足人们住房改善的需要，但是他们还有一段时间的利用价值，比如中央正在研究政策利用政府回购一批这样的房改房，因为它地段好，房型小，加以改造之后能够用于类似经济适用房这样的半保障房或者具有商品房性质的保障住房。
再有15到20年这些房子的房龄也就超过三十年甚至有的可能要达到40年，也就到了拆的时候了。我们真正能够保留下来的住宅的主体是1999年到现在盖的。你想一想咱们这还得盖多少房子啊。中国的住房发展是不是这么一个阶段性啊。哪里到了房地产业不需要盖房子的功夫呢？早着呢，你儿子那个阶段再讨论这一个不需要盖的，咱们需要收缩还差不多，这一代人还是一个城市建设和住房建设需要大发展的过程。那说咱们现在还需要盖这么多房子，是不是现在房地产业就应当鼓励，扩张，多给他借钱，多给他批地，让他加快上才对呢？不尽然。饭要一口口吃，路要一步步走，我们需要盖很多的房子。但是不是一年，短期内我们国民经济就承受得起房地产业这么大的规模。这么大投资规模，市场的需求能力能不能消化。我们的金融机构，对这样大的信贷规模的风险能否承受，国民经济增长太快了会不会出现过热。原材料供给，钢材，水泥，由于需求过度膨胀会不会超过环境的承载力，超过我们的生产能力，形成大起大落？有问题。所以需要宏观调控和宏观调控下对房地产业的适度调整。第一个不是没前途，有的是生意做，有的是大前途。第二个你要顺势而为，顺应环境。我们的路还远得很。我们这一个城市化成绩大不大？大。仅仅两个星期前，不到两星期，最多十天，上周的事儿，中国社科院发表一个城市竞争力报告，它提出了全世界二十个在过去五年里面竞争力的提高速度，不是绝对水平，这二十个城市敢情有15个在中国，城市竞争力提高速度最快的有15个在中国五个，15个里头有5个在山东，把日照也加上，都在山东半岛，也算上的话，烟台、威海、淄博、潍坊、日照，综合评价，软环境，基础设施，宜居度，消费水平，产业发展。我们很振奋，中国取得很大成就，但我们能不能短期内把应该做的事儿一届政府手里面都做了？干不成，需要几代人艰苦努力才完得成。刚才说我们已经在二十年，十年左右周期解决相当一部分人有自己房子的问题，解决大多数人住房改善和有房子住的问题。但要实现大多数人有自己的住房还得再艰苦奋斗二十到三十年。二十年前中国的城镇居民最多有千分之三的人买得起房子，八十年代中期，今年我们开奥运会，二十年前开亚运会，开亚运会时北京的现在奥运场馆周边建亚运村，那时候住房建好有十年都没有卖出去。没有人买，没有人买得起，一直到90年代中期，后来北京市实在是承受不了了，让驻京的国家机关把这一批房子买下来分给职工，当时福利分房还没有停止，才把这一批存量房化解了，二十余年前最多有千分之三的人买得起房子，十年前北京最多有3%的人买得起房子。90年代中后期北京大规模兴建一批住宅小区而且是经济适用房小区，天通苑，回龙观，每一个小区能够住三十到五十万人，第一批建好没有人买得起，经济适用房老百姓也买不起怎么办？后来这一批房子北京市卖给高校，清华，北大，人大，北师大，北理工这一批，所以最早一期西三旗的住房成了大学教师的集中居住区了，也是学校买下来分给职工，这是符合政策的。今天我们有30%左右的老百姓买得起房子了，我们在20余年时间里面买得起房子老百姓所占比重增加了一百倍。但是要让六成，七成，八成老百姓都买得起房子我们还得再艰苦奋斗二十到三十年，绝不可能一蹴而就。
也顺便说到当前眼下房地产遇到问题的话，我们有一个判断，它不仅仅是货币从紧带来的购买力抑制，也不仅仅是人们买涨不买跌或者是对市场的悲观看法，其中一个因素我们买得起房的收入中等和中等偏上群体，在过去几年，2003年到2007年的房地产市场发展中，他们第一拨购买力已经基本消耗的差不多了。再往下，站在房地产市场门口正需要买房子的群体，以收入相对低，积累程度相对差，信用偏下的一批群体了。比如说到了结婚娶媳妇年代的小白领要结婚买房子，现在和以前不一样了，二十多年或者三十年前，八十年代初，我是77级大学生，我们毕业那一会儿女青年说我对象家的条件可好了，怎么好法？他们家三间房子，他妈说了我们要结婚就匀一间我们住进去那就是条件很好了。现在相反了，现在女青年说了跟你爹妈说好了，结婚可不能住你们家，咱们得另外有房子。新结婚，新成长的城镇居民和一部分前期在房改过程中受惠于住房改革但太小，那时候有三十，四十，五十平米现在到了改善期的群体，一部分大型厂矿临退休职工要迁回乳山区住的这些人，这些人财力积累能力有限，所以有一段停滞观望很正常。这购买力不是平均的，就是我们在座有20%相对收入高的他们已经买完了，现在第二个20%了，他们的购买力能力相对低，所以这一个市场你要保持原来的销售规模和销售价格，那么这个住房的总价格和他们的购买力的差距就大了。大家老说这个窗体顶端 窗体底端 房价收入比，我们也说一点房地产经济学的道理，挺有意思的。人家说美国房价收入比3到5年，中国房价收入比13到15年，中国 房地产泡沫了，错了，得大整顿，得怎么怎么样。对，也不对。别说中国的土地的稀缺性比美国高，劳动力的稀缺程度比美国低，房价和收入之间比值关系所代表的劳动力和土地这两种要素之间的比值。就是中国有一天到美国一样阔甚至比他更阔我们房价收入比也将和美国有明显的差异。物以稀为贵这个市场规律不会由此销声匿迹的，所以我们的比值比美国高，我们劳动力富裕，他土地稀缺程度比我们低，我们正相反，这还不是主要想说中国房价收入比要想趋近美国水平至少要两个前提条件才办得到，那不是短期出一个政策，宏观调控一下就办得到了。哪两个前提条件？一个是城市化基本完成，就是城市规模基础设施公用建筑已经基本满足国民经济发展需要，人口在城和乡的分布结构基本稳定，美国就到这个时候了，你问美国的农民打算去城里面吗，他说搬那里干什么，在这里住的挺好，没有人打算往城里面搬，人口在城和乡之间人口分布相对稳定城市化基本完成，这是一个前提条件；第二个前提条件社会财富在人群中的分布状况，中产阶级占据社会人口的主要比重。美国发达国家都这么一个状况，橄榄形，有钱的富人是一个小的比重，一个尖，需要政府援助才能够住房子的穷人也是一个尖一个小比重，中间是一个大肚子，中产阶级占据比重。中国作为一个发展中国家起步时间短，发展历史不长的国家，发展不平衡的国家，我们社会财富在人群中分布结构还是一个金字塔形，收入每低一块在人均当中所占比重就大一点，非得把这两个条件具备咱们才能够谈得上中国的房价收入比向美国趋近，显而易见这两个条件是需要一个比较长的历史发展过程才能够具备的。而且更重要的房价收入比其实什么也说明不了，房价收入比不变或者降低不等于老百姓买房子和房价收入和房价矛盾不被激化。 举一个例子假定你收入三千，住房是五十万一套，收入也增长一倍， 房价也增长一倍，房价收入比没有变，但是您那一个收入到六千块钱房价涨到一百万，你心里感觉也好你实际支付能力也好，你和买得起房子的差距，距离你感觉缩小还是拉大了？原来的时候三千块钱对五十万，六千块钱对一百万，人们感觉这房子我更买不起了，原来还能够凑首付拿15万，现在三十万爹妈丈母娘钱都拿出来不够了，所以说别拿这一个房价收入比太当回事儿，这一个客观发展有规律。我们也别对人们的购买力太悲观。现在媒体还有一个说法叫做房奴，一算小白领月收入乘十二就是年收入，总房价一除年收入得二十五年甚至到三十年不吃不喝才买得起房子，那还不是房奴啊。按照现在的总房价除年收入得二十五到三十年不吃不喝，还不算利息，这辈子还活什么劲儿啊，不就为了房子打工嘛，但是全世界各国的经验证明，在二十五到三十五岁买房子没有一个国家不是房奴的，除非你爸爸是比尔盖茨，比尔盖茨他们家那个房子不养小密不养二奶养鳄鱼，从大西洋引海水养鳄鱼。要不然只要是工薪阶层，包括中产阶级的子女在这个阶段买房子也得贷款，按照他的月工资乘十二拿房价一除也得二十到二十五年左右不吃不喝才还得上。美国，日本，德国，比利时，荷兰，法国，意大利，你算去，包括英国，都是大致不差，但同样经验证明他们又吃又喝还娶媳妇，生孩子，十到十二年就可以把这一笔房款还上，不用二十五年不吃不喝又吃又喝，又娶媳妇又生孩子，还只需要十到十二年就还上，秘密何在？秘密在于一个经济学的道理。买了房子之后房价就相对锁定了，总价，需要支付总价锁定，但二十五到三十五或者更高，三十到四十岁前后是人生职业生涯当中收入增长速度最快这一个阶段。提职提薪就在这一个阶段，这还不说，更重要的它的收入增长过程当中，住房消费的能力对收入处于高敏感高弹性阶段，假定说有一个挣三千块钱的小白领，小公务员或者是一个公司里面做一个普通职员月收入三千，每一个月撑死最多能够挤出六百块钱用于住房消费，剩下的就得吃饭，穿衣，孝敬丈母娘，回家看父母都得需要钱，也就这样。每一个月最多月收入三千这一个阶层住房消费能力六百块，收入要提高到四千怎么样呢？收入增长了33%，四千块钱收入里面这一个小白领可以拿出一千二百块钱用于住房消费，也就是收入增长33%，住房消费能力可以增长100%，还是那一句话信不信由你，这叫人们在满足了基本温饱之后，他的住房消费能力对收入处于高敏感，高弹性的阶段，人们注意到敢情不同消费品对收入和价格有不同的敏感度，像我刚才说你不会水平收入增长而多吃粮食，但是女青年会随着收入的增长多买化妆品，一个月挣150块钱的一个小姑娘最多挤出一百块钱买化妆品，挣180块钱收入增长20%敢拿200块钱买化妆品，这收入增长180块钱可以消费可以增长100%，消费能力对市场乐观就建立在高敏感阶段。我们有40%左右城镇居民处在这一个阶段。40%是说有20%的高端富人，它已经走过这一个阶段了，他今天多挣钱，少挣钱对他住什么房子，住房消费能力大小没有关系。20%的穷人不会因为咱们威海市政府提高最低工资标准或者最低生活费标准他消费能力有变化。再刨除边缘有40%居民处在收入有微小增长住房消费能力可以有大的高的增长的高敏感阶段，这是我们对房地产市场分析的依据不是用房价除年收入就可以分析出人们住房购买力的，如果小学四则运算的只是的话人们就用不着在大学设房地产专业，读硕士，博士了，所以说这是前期对房地产怎么评价，我们面对的难题，我们面对的发展，可以鼓舞信心的依据和少量难题有个概括。 咱们长远发展和短期发展会不会一帆风顺，照你这么说盖不就完了嘛，不然四季轮回，冬天会来的。过了冬天才是春天。咱们面对土地资源的约束和能源的约束，到现在咱们还没有找到有把握的途径，让八亿多人住在城里头来，那土地和能源能不能满足要求。至少我们目前看，无论如何满足不了。所以咱们得发展节能省地型住宅，90平方米满足人们基本住房需求，完善住房保障体系这一系列，我们只有两个多小时没有办法在这一个话题往下延伸，这说起来又长了，我们怎么化解这一个资源约束这一件事儿。
第二件事儿，咱们这一个产业发展是一个幼稚产业。中国老百姓，中国社会，买房子，买地这一件事儿，咱们从毛主席领导咱们打土豪分田地，土地改革到一划三改，五十年代，三十年代都是无产阶级惯了，对买房子置地多少人熟悉，从领导到老百姓，从开发商到媒体记者，专家，大家都是小学生，我们对这一个市场应该怎么构成，定什么样的规律，风险在那里，风险该谁承担，怎么把风险化解了，大家都还在摸索中呢，我们真正有一个成规模，能够成为房地产市场的市场才不够十年，十年功夫几亿人挤进去，自然就有了很多很多的说法和争议。
举两个风险承担的例子，这一个市场得摸索。汶川地震了，这一地震我们就发现一个新问题，老百姓贷款买了房子，这房子塌了，人也死了，欠银行的钱怎么办呢？好，我们国务院赶紧出台政策核销。核销是可以核销，银行可以这一次地震中受一点损失，承担这一个代价，没有了。老百姓也得承担，也有人还活着房子没了。重新买吧。政府还得给重建。我们发现敢情房倒屋塌这样的事儿发生在四川，汶川，北川，青川是偶然，但出现天灾人祸出现不测风险是一个必然存在事实，出现这种情况风险该谁担？我们才琢磨到敢情还缺少个环节，这一个环节叫做保险公司，全世界救灾，救人，灾后过渡谁的责任？政府责任，这一个时候不能讲市场经济，无偿的，紧急动员，救灾是政府责任但赔偿不是政府责任，整个产业链还缺少一个环节，保险，保险不仅仅面对着房倒屋塌，贷了款的债权人，债务人，谁能够保障谁不遇一点天灾人祸啊。他去世了，他家人还得住这一个房子，还不起钱怎么办？意外去世怎么办？我们才知道敢情这一个环节还有好多风险没有着落呢，我们知道整个环节怎么样把这一个风险平均均衡的配置，我们还有太多的漏洞。
我再举一个例子，去年央行出台一个建议，取消预售房，说房地产之所以价格有泡沫是由预售房弄的，开发商蒙老百姓，媒体就炒作，你看人家央行多好，货币政策，帮着老百姓想着规避风险。反对取消预售房的是建设部，利益集团。有没有搞错啊媒体朋友们，建设部从预售房中得一分钱好处吗？建设系统能够少一分风险吗？没有。谁从预售房里面得好处了？整明白了。福尔摩斯说找凶手从受益人中找。预售房最大受益者是谁啊？银行！商业银行，要么说呢，银行出了一个虚伪的建议，虚伪在哪里呢？就像烟草商在烟盒上面都印上吸烟有害健康，烟厂真不想让吸烟者买他的烟？真想关心吸引者的健康不生产烟不就完了嘛，对于烟厂利益来说是更多人出更高价买他的烟，但还假惺惺印上吸烟有害健康。银行也一样。银行在盖房子的过程中，银行是债权人，往外借钱，开发商是债务人往里借钱，用银行钱盖房子这一件事儿一个出钱一个拿钱，没变，但银行如果把钱直接借给开发商我们在座恐怕有不少是开发商，银行的风险大，因为开发贷款的呆坏帐率正常情况下，不算去年以来从紧货币政策，正常情况下就得有百分之二点几的呆坏帐，但银行把钱借给购房人，就是按揭贷款，购房老百姓再把钱交给开发商，按揭贷款呆坏帐率风险很低，违约率只有不到1%，百分之零点七八左右。银行把钱借给开发商不直接把钱给开发商，把钱借给消费者，消费者以按揭形式再给开发商，借出钱还是银行，拿钱还是开发商，谁承担风险？消费者。谁降低风险了？银行。银行绑架了购房人的信用，普通老百姓的私人信用来降低了自己往出借钱的风险。怨银行吗？凭良心说也不完全怨银行，为什么不能全怨银行呢？银行本来就是个保守货币供应者，全世界都尽然，安全第一流动第二。是这样一个机构，开发商盖房子借钱应该有更多更通常的直接融资，而不应该通过银行借间接性融资，老百姓把钱存银行，银行借给开发商，而我们现在银行成了主渠道，让银行承担他承受不了的风险，可不是想着法的把风险转嫁给别人，我们发现这一个市场，整个过程中我们还远远不能承受，这一个风险没有均衡配置到各个环节。我们简单来说盖房子，房地产这一个领域不可能消除风险。想消除风险的想法就跟我这辈子不得感冒一样不大可能，除非不食人间烟火跟崂山道士似的，只要吃人间烟火就有可能得感冒，只要你借钱负债就有风险，甚至房子塌了中间还有债务信用这东西搀杂在其中，偏僻小山村农村娶媳妇也得把周围乡亲借钱这是一个乡里信用。一定是这样。房子一百万，盖的时候二十万能够借，跟银行借八十万，整个过程当中始终有风险，怎么均衡配置是合理，而不是想办法消免风险。一个气球不怕它很薄，怕一个气球壁有的地方有的地方厚，都薄不破，有一个地方薄非破不可。一根铁棍很均衡弄不折，拿锯弄出一道槽一用力肯定折。风险不在乎有多大风险，每人担一点没有事儿。我们当前出现一个现象退地，人们认为是因为地卖得贵了。不尽然。可能这地不仅值这个钱，而且还很合算。但很划算的土地遇到开发这个土地的开发商在一年或者短期内的资金筹集能力不能承受。现在我这里有一块缅甸玉，脆，很值钱，你也知道我卖给你的价钱很便宜，将来能够发大财，但手里就没有这么多钱买他怎么办？我说一百万卖你这一块钱你是内行明知道这一块脆，里面含的宝石卖五百万都有富余，但所有钱都借了只能够凑四十万，买得起吗，我们现在土地出让过程当中遇到开发商资金，短期资金筹集能力与资源本身价值之间矛盾，退地并不一定说这一个地就贵，不一定。风险谁担？缺少环节，发达国家都有比较充分的市场办法来解决，我们还没有到这一个地步。这一个时候就专门的用于土地环节，购置土地环节，有人借给你钱他承担这个风险，但将来土地升值我要分享这个好处，有很多，我不一一介绍。简单来说我们当前出现的这些短期问题。
时间关系我们房地产经济学要说起来话太长，赶紧在前面一段简单的介绍之后得说几句短期的事儿。中国房地产业面对的问题，它不是我们自己一家的事，既有我们自己一家的事，也有全世界的事。今天早上网上有一条消息，最新的消息，什么消息呢？英国伦敦的房价创下十年来跌幅最大记录，下跌。全世界的资产价格都处在一个下滑过程中，我先说一下，刚才一开始我说咱们国民经济短期经济运行处在十字路口，指的什么？一个从长期看，中国国民经济在过去几年里头的发展非常好。而且我们有充分理由相信中长期看，中国国民经济仍将至少有二十年的高涨繁荣期。为什么呢？和前一任政府手里相比，我们支持国民经济增长的一些内在的而不是靠政策，靠输血，靠吃药，而是由于我锻炼身体改善饮食结构，新陈代谢旺盛了，内生的支持力量形成了。一个是我刚才说的城镇化这一件事儿，这一件事儿不是三天两头能够完成，我们简单一些说，别说北京、上海、广州、深圳，也别说山东半岛，沿海城市发展，全国各地的省会城市，地区，中心城市用日新月异来形容城市面貌在过去三到五年的变化都不夸张，一个城市化。
第二个是中国成为世界制造中心，产业结构升级这一件事儿，你知道中国成为世界制造中心，一些所谓学者，不知是真有学问还是假有学问，写文章说中国成为世界中心可不好，就挣一些加工费，没有核心竞争力，中国十三亿人都学软件你说得挣多少钱，这是只知其一不知其二的事儿，你知道为什么我们火炬在境外传递很多地方人反对咱们抢我们火炬，不仅仅是藏独，那才几个人，问题是当地老百姓参与其中，巴黎老百姓参与其中反对中国。为什么反对中国？也坦率跟大家说，现在全世界对咱们有意见，全世界从最富国家到最穷国家，而且这些国家当中普通老百姓，工会劳动人民对咱们有意见。有什么意见？说你们中国成为世界制造中心，说到底就抢了全世界的饭碗。全世界就业岗位都跑你们那里去了，你们一次性打火机，欧洲现在98%一次性打火机是温州生产的，一次性打火机在欧洲生产还是温州生产决定两万个就业岗位在欧洲还是温州，搬你们家里去了，我们都没有饭吃，现在非洲也对我们有意见中国威胁论新说法说中国在非洲推行新殖民主义，那是英国产业革命之后向你们大量倾销工业制品，使你们的农民手工业者破产，说你们山东闹义和团，现在你们工业化，你们正在非洲干同样事儿，也对咱们有意见；第二个支撑中国经济增长的新动力，中国成为制造中心；第三个我们对外开放，咱们对外开放已经发展到一个新阶段了。新阶段的标志不仅仅是我们往国外卖的东西多，而且更重要的是我们已经走到了和国际大资本，产权融合的阶段了。咱们在讨论中国的银行是不是贱买了，引进战略投资者，我们国内企业是不是要到纽约去上市，比尔盖茨到中国看奥运会，我们已经不是买卖苹果梨，鸡鸭鱼肉阶段，而是买卖产权阶段，中国对外开放程度已经达到相当高程度，所以国际粮价和油价才会影响到中国的国民经济。没有时间细说中国对外开放的伟大成就和与国际的关系；第四个成就是中国产业消费结构升级了，消费结构升级了没有，我们也没有时间细说，举一个例子你自己琢磨。三十年前你要娶一个漂亮姑娘做老婆，你得把缝纫机，手表，自行车预备好，空手套白狼不行，光等着拿自行车接上下班不成，得有三大件。十五年前拿自行车，手表骗谁，要娶漂亮妹妹得有冰箱，彩电，洗衣机预备好才可以。现在打算拿彩电骗谁，得有房有车，还得跟你爹妈说把房贷还清，别我进门还得跟你还贷。三十年不是一个笑话，不是一个段子，不是一个婚恋观，是中国老百姓消费结构升级的脚步。这一个变化可不是扩大内需，可不是多吃，多穿，穿好点对经济的支撑，这一个结构升级是没有止境的。你闭着眼想想你已经有多少年不应邀到私人家里头吃饭了。你好象没有特别想过，你现在想一想，你已经有多少年不请人到你们家吃饭了。意味着什么啊？意味着人们具有社交性质的吃饭这一种活动，基本上全部社会化了。以前小公务员跟老婆打架，十几年前那么打，老婆说兜里面钱呢？花了，老同学到威海办事儿，我们多少年不见一块儿大酒楼吃饭，得喝酒，喝好酒吧，吃饭花了，太太不答应，一个小公务员你还上酒楼，就老同学怎么不能到家里吃两个菜，下半个月日子怎么过，孩子上幼儿园怎么办。现在正好相反，太太晚上早点下班炒菜，我老同学来了到家里吃一点饭，哎呀，你狐朋狗友别往家里面带，不经意间所有都在显著提高，我们简单说这几条可以判断中国未来二十到三十年中国经济增长的能力是充分的。有五到八年中国汽车产量将是世界第一，中国2007年生产888万辆汽车，很吉利的数字，我们再有五到八年翻一番一点问题都没有。当然五到八年我们自己的民族品牌在市场上面还不能占据主导地位，但五到八年中国国内生产汽车是世界第一是一点问题也没有。这是长期向好。
但短期内我们面对多少难题也跟大家说一说。第一个我们就是发展不平衡，为了解决这一个经济和社会发展不平衡，穷人和富人分享的经济发展的好处不平衡，我们从去年以来出台了一大批完善社会发展制度，社会保障制度以及提高低端老百姓生活质量的政策，大家想想这政策有多少，去年年末我们在城镇中推进全民医保，全民医保，老人，孩子，没有工作人员，重度残疾人，享受低保人员全部由政府包下来医疗保障。我们接着又宣布要在农村全面推进农村养老制度，现在还有八亿农民，养老问题由政府包下来，基本包下来或者政府补贴方式包下来得多少钱，哪一件需要钱少了行。还没有完。我刚才又说24号文件，廉租房，要扩大廉租房覆盖范围，还要做到应保尽保，难。差不多是说中央和地方政府得把城镇占20%左右的低端老百姓的住房包下来，不要钱或者基本不要钱，解决他们的住房问题。20%是多少，将近一亿二的人。涉及五千多万个家庭，这么一个复杂的大规模人群，还没有完，今年初我们又出台政策，叫做家电下乡，农民买家电政府补贴26%，你买冰箱，彩电，拿着发票可以找政府报销去，国务院出台的政策。就在两个星期前我们进一步又提出来政策说实行全民义务教育阶段免除学杂费，包括城镇。政府补。大家想一想哪一张支票不是天文数字啊，当我们在建立这些制度我们没有想到会遇到冰冻雪灾，地震灾害，我们也没有想到会面对流动性过剩带来的经济运行的波动，我们也没有想到奥运会它在后来的进程超了，出乎我们预料，我们开奥运会最初想法是咱们家娶媳妇，把十里八项朋友都请来喝一顿酒大张旗鼓舞狮子唱戏好好热闹一番，全请来，平常有过节的一起喝一顿就好了。后来我们临到日子的时候发现不是那么一回事儿，敢情十里八乡都是憋着来砸场子的，我们改主意了，不请了，爱来不来，而且你想来我们还尽量少来，所以咱们大大压缩控制上中国看奥运会，游览，旅游签证，原来北京改造很多条商业街，连出租车都急学英语，说外国人要到哪里逛你领着他去。后来商业街干到哪里上到哪里，为什么？不打算让他们逛，赶紧来，比完赶紧走，全中国所有的旅行社，旅行团到奥运期间一律全停，不准上北京，严控进京人数，这些问题我们面对改善不平衡发展过程中出现新的皱褶。先说和 房地产有关的几件事儿，一个我们面对这一个房地产市场的高涨繁荣和去年末今年以来面对所谓销售周期延长，以及个别局部城市房价还有比较大的下落等，都不是偶然个别的，是一个全球范围内的资产价格调整过程。他的调整过程，中国既有共性的也有特殊性的。共性上面来说，全球现在得了一种叫做非典型型肺炎的病。为什么是非典型性肺炎呢？这肺炎有两种，一种是病菌感染，发高烧，肺部有阴影，打青霉素就成，一种是2003年碰到那个一看也咳嗽，发烧，昏迷，脱水，肺部有阴影，但打青霉素不管事儿，是病毒感染，非典型，现在美国为首的主要经济体以及世界经济都得这一个病了，因为我们说这一个通货膨胀，它不是和经济增长速度下滑和衰退相联系的，通货膨胀通胀是和经济过热增长速度过高联系的。经济衰退是和通货紧缩联系的，现在一些专家老拿日本九十年代初中期房地产泡沫，1997年亚洲金融危机以后香港房价暴跌吓唬我们，也有道理，也应该引起警惕，但人们应该明白的是你举的这些例子它都有一个宏观经济运行的共同背景，就是通货紧缩。通货紧缩的情况下这房地产价格的下滑是大病，但美国，英国和全世界，包括中国面对的现在的房地产价格波动是什么情况？是通货膨胀。这一件事儿叫做非典型型肺炎，为什么有非典型呢？我给大家也说一点经济学的道理。什么叫做通货膨胀呢？就是货币资产缩水。大家老百姓说价格普遍上涨，经济学家不那么看，没有什么价格上涨，只有你的纸币币值缩水，一斤猪肉原来三块钱现在六块钱不是猪肉贵是你拿的钱毛了，通货膨胀的情况下，人们自觉不自觉的行为，听没听过陈老师讲座的行为，是什么呢？就是一定要努力的以币求货。因为货币资产缩水，那么意味着实物资产胀水，人们拿着票子担心，赶紧买粮食，除了买吃穿用之外的存量资产怎么办呢？赶紧买一辆东西房子，以货求币通胀越厉害房价越胀。只有在通货紧缩时人们才大量卖出实物资产努力以货求币。现金为王，你的货币币值升值，但现在全世界面对一个奇怪的事儿就是在通胀的背景下的资产价格下滑，和经济衰退相伴随的通货膨胀，这叫做滞胀。滞指的是经济增长速度，胀是指的物价。经济增长速度不增长，放缓增长，甚至是负增长，也就是衰退，而物价上涨，这两件事儿本来搁不到一块儿，像三九天中暑一样，三九天怎么会中暑，现在全世界就得一个三九天中暑的病。美国经济就遇到这个事儿了，次贷危机，两房危机，都是这个事儿。在经济增长速度下滑的过程中，出现了房地产的危机。所以美国现在面对的两件事儿，由于次贷危机引起银行不良资产增加，银行股票价格下跌，金融出现动荡，金融出现动荡以后美国经济呈现为增长速度在急剧下降，有可能趋向于负增长就是衰退。美国政策有意识，采取舍通胀保增长的政策，舍一头保一头。 举例说像我现在又发高烧又血压高，大夫看我病说两个病不能一块儿治。先忍血压高先治发烧，治发烧的药还有可能引起你血压更高，但你放心血压更高死不了就难受一会儿，但发高烧这一件事儿要命，得先治这个。美国现在政策就是在经济变化过程当中采取舍通胀保增长这么一个事儿。所以从去年末今年以来美联储七次将息，将息干什么？就是刺激经济增长，减税，布什跑国会作证说赶紧给我一千亿美金的东西，钱，让我给老百姓发钱，给穷人发钱，直接到税务局领钱，退税，将息减税都是刺激经济增长避免经济下滑政策，保增长，但将息减税都是刺激物价上升的政策。所以美国前期采取了置通胀于不顾先保增长的态度，这一个政策。最开始是次贷危机，这一个我也给大家解释两句，大家别以为这是一个坏东西，是一个魔鬼，美国人不小心吃坏肚子，不是，这是一个好东西。吃的不当才出了问题，美国的住房保障体系比欧洲等福利国家弱化的多，因此它有一批既不特别穷但又比较穷的低信用群体，自己有工作有收入来源，但买不起房子。在过去九十年代中期以来，美国一些金融机构依靠发放这一种叫做次级贷住房贷款帮助低信用群体买上房子，四十到五十万人受惠于这一个信贷。圆了自己的住房梦，但为什么成了危机，银行把这一个钱借给低信用群体以后因为信用低呆坏帐可能性高，风险高。银行就想办法把这些像国库券可以流通一样打包卖给投资者。这就把风险转嫁给投资人，银行在中间挣一个百分点的利润就够了，他把这一个欠条卖给别人了。次贷其实美国银行一共才不过借给这些低信用群体两千亿美金。但是为什么后来演化成了这么大一场风波呢？一个多月前的数据，已经又过了一阵子，一个多月前数据因为次贷引起的美国和国际其他国家的金融机构的损失已经达1.4万亿美元了，一共银行才借出两千亿给这些低信用群体，而低信用群体还不是全还不上。只不过呆坏帐率由原来2%变成4%。就是借一百块钱原来有两块钱可能还不上现在有四块钱。美国政府把还不上的部分全兜底兜起来不过几十万美金没有什么问题，甚至美国政府两千亿都还也没有什么关系。为什么有这么大的问题呢？打比方张三借李四一百，即便李四还不上长三全世界债务链当中只不过出现一百块钱的债务链，没有多大，不会导致整个全社会债务链条运行危机。问题张三一百块钱借李四王五和赵二麻子大都，说李四还得上还不上，李四说还得上，赵二麻子说大都，一万。堵住押那里，他们两个不要紧还有皮特和约翰，他们说你说王五赢还是赵二麻子赢，又押一百万，李四还不上一百块钱这一件事儿被金融衍生品市场极大放大，全球金融在这一个过程当中导致损失是金融衍生体导致的，中国并没有这一个金融衍生体，而我们房地产信贷也远远没有证券化，我们也没有那么大的债市。股市就一些房地产企业发一些债券，才几个亿。但我们关注美国政策变化有一个意义在哪里？就是也许我们也需要有所为有所不为的调整。全顾不一定行。所以去年末以来，原来去年末中央经济工作会议判断我们面对是防止偏快转向过热，防止结构性通胀转向全面通胀，叫做两防方针。现在已经明确了中央，其实上半年第二季度已经提出来了，只不过地震灾害掩盖一些事儿，媒体和普通老百姓没有注意到，国务院召开会议，第一次提出说把防止通胀放在更加突出位置，意思就是说这一个经济增速过快问题实际上已经相对弱化，后来再一次会，到5月末会就说一手抓抗震一手抓经济增长，换句话说不是过快而是防止慢。现在是一保一控，确保经济增长速度不下滑确保物价上涨速度。有涨有跌。
对我们来说怎么规避经济运行过程当中短期风险面对问题，一方面我们面对，但我刚才为什么说十字路口？最近两周来，最近四周到两周这一个过程当中，全球的经济形势又在发生新的变化。一方面在过去三年石油价格暴涨，粮食价格在过去两年内暴涨，房地产价格出现了全球性的低迷，难题。但是最近一段时间，又出现新变化了，美元从持续的贬值在过去一个月出现了明显的升值趋势。这贬值导致中国人民币升值，今年上半年我们人民币对美元升值升了7%以上。上半年人民币兑美元五十次创新高，半年之内50次，前不久听说一批沿海地区包括山东半岛一些中小企业面临停产半停产危机，一方面资金不足贷款困难，一方面人民币升值，出口受到严重影响，现在一个新的现象美元在过去一个月开始贬值了。油价从一百四十几美元，昨天晚上又跌了。我们晚上是他的白天，油价又跌了，已经跌到110美元左右了。从140几美元回落到110几美元会不会继续回落还有待观察，但人们认为美国相应救市政策在股市，油市，以及调控经济增长上面和避免衰退上面发挥了一定的作用。所以我们现在中国经济究竟会受到多大影响，是往衰退方向去还是往好的方面来我们还在观察。
现在我们经济运行的矛盾，和房地产领域一样，我们过去认为中国价格改革已经完成了，下面一部分的改革，社会发展制度，保障制度问题，城乡协调的发展问题，现在我们发现无论是油价，粮价，房价，股价，变化，危机，实际都是深层次利益矛盾没有理顺的问题，股市为什么跌？大小非问题带来持股人之间利益不均衡，一部分人以很低价格取得占主导地位的股票，另外一部分人很高价格股市上面买不到股票，即便市场值这么多钱很多人还大量卖，股市暴跌，房价也一样。昨天上午部里面让我们提交形势分析报告，我们把过去七年来国民经济运行的增长速度曲线和房地产投资规模变化的七年的变动曲线，和房地产销售面积七年来变动曲线和房地产单价价格增长速度变动曲线做对比，发现2003年到2004年，是房价上涨速度加快的一年，这一年上涨导致2004到2005，尽管出台了最初28号文件的调控政策，但仍然是销售面积和销售额都大幅度增长的一年，2004到2005年，2005年到2006年是销售总量，销售面积和销售额的增长速度又明显的下滑的一年，这意味着在2004到2005年，五投机性的购房资金比较多的进入这个市场中，2005年，2006年由于政策调控他们正在逐步退出，2006到2007年相对稳定过程中，我们认为当前是正常在于真实住房需求正在逐步显现出来，我们价格领域改革需要进一步的完善。我们说这一个住房保障体系，不仅仅是廉租房，也不仅仅是经济适用房，最近在一篇报告里面提出来说也包括和市场密切相结合的部分才行。现在住房保障体系包括三个部分，应该是四个部分。第一个部分是救助型的住房保障，就是完全没有住房消费能力的，就政府救助你，怎么救助法？不要钱白给，廉租房就这个含义。救助型的。这一个在中国这一个社会当中占比重还不算小，在发达国家目前5%到7%的家庭，无家可归者，吸毒人群，中毒残疾人，受虐者，单亲者。这一部分人群。第二部分是援助型保障，有一定解决自己住房需求能力但不完善。这一个住房消费能力不足又复杂了，有的人十成能力里面有九成缺一成，有人十成能力里面只有一成缺九成，都叫做住房消费能力不足，援助型政策就包括从最低端经济适用房，带有一定商品房性质的保障房，说带有商品房性质是因为要买，买经济适用房，说保障房有很强政策含义，比如不要土地出让金，物业费有政府管制价格，不一一说。一直到两进两限房，带有保障性质的商品房，可全产权可全流通，保障性质是在土地出让当中受到政府管制，这是援助型的。公务员按照国家规定都应当没有享受福利分房应当发放住房补贴，这是援助型。第三个层面是互助型，公积金，这是一种互助型的住房保障。第四个层面叫做自助型，自己帮助自己的。这一方面的保障现在不完善，基本是空白。什么叫做自己帮助自己？自己帮助自己还要政府干什么，还叫做政策啊？自己帮助自己也可以有政策介入其中，只要你愿意自己帮助自己政府给你优惠，比如说住房储蓄帐户，住宅银行，在这一个银行帐户里面存钱，这一个自愿，存多存少也在你。自助，但在这里面的钱有一个特点政府可以减或者免个人所得税，这是政府。实际上等于政府给你补贴，20%到30%的补贴，个人所得税两千到五千这区间要征15%个人所得税的，免税，这是自助型的，美国也规定。美国人先买房子后免税，每个美国人一生中第一次买一套住房的时候政府说你借钱买，利息可以补交个人所得税，也是同样的，我们怎么化解老百姓的收入和房价之间的矛盾也是价格改革的核心问题。这一个解决矛盾不是简单的降价，不等于城市的房子不值这一个钱。但值这一个钱而老百姓的购买力又远远达不到这一个水平这是我们面对的矛盾。怎么提高老百姓购买力，提供他们买得起的产品，缓解这一个价格矛盾才是我们面对的。至于通货膨胀和通货紧缩反映的也仍然是价格领域的矛盾，我们今年价格矛盾特别突出，一个是房价和购买力，一个是通胀，第三个是咱们的价格补贴，现在咱们头上两个堰塞湖，两盆水，一个是我说的国际油价，这两天国际油价略微下降，稍微缓解一点。两天前国际油价是国内油价的四倍。香港货柜车进关时油箱里面还剩能开二十公里油，到你这一边先加油。国际大米价格是中国国内市场的三倍。他们每天下午来拿两袋米走。蚂蚁搬家，这一边玉米便宜，这一个通货膨胀不是中国增产粮食就能够化解，全球性的。也不是我们收紧流通能够化解的。
第三个我们现在实行紧缩性的货币政策，但这一个紧缩性货币政策我们发现伴随是扩张性的财政政策。名以上是稳健财政政策，实际如同我刚才说实际我们财政支出现在处在大扩张，去年以来大规模提高社会福利，这实际不是稳健财政政策，这是扩张性财政政策，日本九十年代曾经两次用到类似政策，因为他面对严重的，注意不是通货膨胀是通货紧缩。一次是日本实行特别减税，三年减免消费税，这不取消但可以不交，叫做特别减税，当年国民经济增长速度得到恢复，发展。后来吃不起日本经济又低迷，后来又有一个政策给老年人发购物券，六十岁以上的人可以到政府领食品券买吃的，买完吃的食品店老板可以拿这个券找政府要钱。这都是和应对通货紧缩连在一块儿，而我们开出的这些支票面对是一个通货膨胀的形势，我们现在实际在同时吃两副药一副降血压一副升血压，这是经济运行面对的，我们不知道经济往哪里走，所以今年下半年我们用可能经济增长速度下滑到9%或者略高。9%到10%的区间还是高增长。不是说这一个区间就到了一个衰退了，远远不到衰退，负增长叫衰退。但中国经济有这么两个特点，一个低过8%世界就业危机立刻显现出来，银行呆坏帐立刻会成倍增加。再一个这一个经济增长速度，我们希望它不要太快，但是下降过程太短了也不低。2007年我们经过修正以后经济增长速度11.9%，今天不要说11.9%，就9.9%，将近两位数也意味着今年经过增长速度下降了2个百分点，这2个百分点足以导致就业问题，足以使一大批小企业破产。这一件事儿不可小看，我们现在已经面对着类似问题，所以中央提出来一保一控方针，确保经济增长速度不要过快下滑，也确保通货膨胀得到有效抑制，我们现在抑制通货膨胀出现一些有利外部因素苗头，有利于我们控制通货膨胀，原来遇到难题很大，十字路口，我们和国际粮价，油价之间差距，国内实现临时价格管控措施所以说价格差距特别大，我们之所以不敢放开，就是因为要保奥运，奥运期间如果出现恶性通胀物价过快上涨社会将不稳定，所以我们用财政补贴办法，最近一次涨油价，北京出租车原油油价补贴上面每人每月补贴525块。每一个月啊。财政出钱，北京六万多辆出租车，不光补贴北京，全中国出租车都政府进行油价补贴，这一种补长期不了。现在国际油价有明显大幅度下滑趋势，我们还有待观察，但如果他进一步下滑那我们应该堰塞湖，如果不泻流可能会把下面冲垮，但现在上游水自然降低，我们风险降低，短期内，最近两周有好转趋势。我们现在抑制流动性过剩发现一个问题，原来我们以为咱们家里面钱太多了花不了，所以房地产才有泡沫。房价多贵都有人买，这一个股市涨到六千点还在那里涨。收紧流动性，怎么办？提高利用率，特别是准备金的。银行贷款只还不贷。但这一收紧过程当中我们突然发现我们家里面其实没有多少钱，我们对流动性估计可能有夸张，夸大了。因为你收缩流动性这一个过程当中最先被从这一个经济活动当中排除出去可能是你最需要的，所以我们现在可能有几个方面，一方面物价仍然处在高位，像我刚才说的也面对一些好的形势，比如我们七月份，六月份CPI同比上涨速度比5月份降低，七月份比六月份降低，通胀率在缓解。但是总体上面看还是高位，还得收缩流动性，可真有那么多钱吗？我们最近注意到几个迹象，第一实际利率远远高于名誉利率，这是缺钱标志。银行规定贷款利率多少，企业由于从银行贷不到钱不得不转到民间借代或者说摆平银行行长，实际支付借款这个代价比银行规定利率高得多，如果实际利率和这一个民间利率加大说明你经济运行当中严重缺钱不是钱太多，第二个迹象股市暴跌，为什么暴跌？缺钱，没有别的。什么大小非解禁，银行平安融资，股市就是流动性越好效率越高，股市就是融资，开饭馆还怕别人来吃饭吗，你说之所以破产是因为来吃饭人太多那不是笑话嘛，为什么中国就成了问题呢？因为缺钱。这么多卖股票没有人买股票，那唯一结果就是跌。
第三个缺钱标准什么？中小企业在紧缩流动性和人民币升值双重压力下，一些国民经济增长带头地区珠三角，长三角包括山东半岛部分地区出现明显经济紧缩和中小企业停产半停产。奥运会正在开在火头政治局在北戴河开会，我们对应对当前经济问题肯定做过很慎重的研究的。顺便跟大家讲流通性过剩我们去年的确判断的有一点，我个人的看法有一点过了。我们甚至觉得咱们家的钱太多了，挖一个沟把咱们家的水流到国外去，分流流动性。去年末方方面面分流流动性，坦率说我们分流到国际市场的几路兵马，基本是无一生坏，跟《集结号》独立二师九团一样，这一个代价很大。举例子说谁家过日子，你有钱，前几年攒不少钱咱们家钱多，自我感觉挺好的。但今年我找你借钱或者你家里需要用钱的地方拿不出钱来，为什么？钱呢？套股市里面套着呢，套了30%还是40%拿不出来，我们现在就有这一种感觉，去年感觉太好。分流流动性。举例子第一个买美国国债，现在我们财政持有美国国债5060亿美元。如同我刚才说今年上半年人民币兑美元升值半年就7%，美国政府能够给你几个点的利息，我们持有美国国债利率收益远远抵不上人民币升值，亏了。第二部分是咱们去年的流动性过剩，发1.55万亿特别国债。财政拿这一个卖国债钱干什么？跟商业银行买两千亿美元外汇，再成立国家外汇投资公司，拿钱到美国买股票。争取把道琼斯给买成泡沫，把纳斯达克给买成泡沫，结果也如同大家所知我们海外投资公司初战失利最著名买黑石公司股票跌六成，损失巨大，头一笔三十亿美金投出去，当然也买了其他的，现在也套在那里。第三笔海外兵团，分流流通性的钱干什么？商业银行，商业银行说你们也得为分流流通性做贡献，商业银行说我们也不能买股票，买国际债市债券，就买了次债。两个月钱商业银行宣布，中国几个银行持有美国次级债全部斩仓割肉，认赔，损失多少没有宣布，证监会在追究，说你上市公司不管怎么样你得披露，现在大银行没有披露，但估计损失不小，但毕竟止损了，再跌也不会赔。人们以为商业银行在国际市场当中损失就这一笔呢，现在才知道又有一个问题，还持有房地美，美国两个房地产信贷机构债券，这两家雷曼兄弟还是什么公司的，这些也在暴跌，还有几千亿美金的债券价格由于下滑受到损失不知道多大。第四路兵马也一样，QDII，老百姓把钱交给基金经理，基金经理替你炒海外股票，跟A股市场基金道理一样，只不过买海外资本市场股票。我们仅仅还不到一年时间，成立的几家QDII海外投资基金的基金，老百姓买的，做的最好的打七折，差的连四折都不到了，清仓了。还好第五路兵马走在国边上没有出去，港股直通车，分流流通性让中国普通居民可以直接到香港股市开户，炒香港股票，后来停止了。这算帮着老百姓，咱们没有受损失。没有出去。香港听说咱们够仗义的，大陆说到你们这里炒股，人家说你来好，拿着钱买我们股票，人家把价格炒的高高的，一万八千点一下子到三万二等大陆居民来买。我刚才说之所以还算幸运是在最后关头大家一看形势不好，老百姓拿着钱替国际资本热钱接位了嘛，后来温总理在最后关头突然说对不起香港同胞，家里有点事儿，最近不来了。所以香港的股票市场就从三万二跌到三万，两万八，两万六，两万四，两万二，现在在两万点上下，之所以没有继续往下跌还没有死心，因为咱们现在没有说以后不去，暂不去。最近又有消息说不炒香港直通车，改让大陆居民炒台湾股票，你看着吧，台湾股票快涨了。就在奥运会期间公开消息，说大陆居民可以拿钱炒台湾股票。简单来说我们在应对流动性这一个判断上面可能我们由于缺乏经验也好，准备不足也好，我们吃下他药，也可能不治病，治病药我们还没有找到，确实有这个问题。时间关系没有办法更详细说中国房地产存在问题是我们城市化过程当中一个组成问题，由于我们城市发展不平衡，社会价值观转型，资源有限，开放，多层次的矛盾积累，一方面我们要对眼前房地产市场的难度，千万不要掉以轻心。不会三天亮早晨就过去说这一个观望期，销售周期延长，信贷紧缩等制约房地产业发展的因素不会三天两早，明天股市，昨天暴涨，今天接着涨就完了，没有那么简单，但也不大可能出现持续的连续下滑，在于请弄懂一个，媒体我跟他们说有的时候不是那么太准确在于，房地产市场和股市不一样在于如果人们明知道，明确告诉你明天股价比今天还要低所有持股人今天都卖股，大家都抛出股票。房子永远不会的。我告诉你威海房价明天比今天跌会不会全威海人今天晚上都卖房子不住房子，先搬马路上明天便宜再买回来？永远不可能。股票有可能。因为所有拿着股票都可以今天卖出去明天买，房子绝大多数人不可能说高位时买低再买，你住哪里，对持有房地产利益的人来说这一个价格中间过程波动没有意义，只有买入的时候，最初的一头和最后转让的时候两头价格有意义，中间涨幅没有意义。所以他不大可能说大家都像股市一样一块儿抛房子所以房价大跌，而且中国如果出现持续的通胀，反而会导致房价暴涨。我跟大家说一个道理，如果通胀的时候房价跌是小病，如果你病的小的时候，是通胀加房价跌，如果病入膏肓才会出现房价涨，通货膨胀。你喝酒喝多最初胡言乱语精神狂躁，但喝多就不言不语到桌子底下了，两个阶段表现，初期房价跌，重的时候才会通胀，房价涨，所以现在房价还载可控范围内，而且通货膨胀确实有缓解迹象，现在不能说我们已经控制通货膨胀，远不到这个时候但却是有好转迹象，如果通货膨胀环节我们房地产调控政策以及我们市场回暖会来得快一点。
最后简单归纳一下，今后一段时间从目前中央要求来看我们是四个坚定不移。
一个是优先改善低收入群体，住房困难群体的住房条件，继续贯彻24号文件。这没有什么可争议。一点也没有放松，最近三部委还在提出具体的贯彻细节。第二坚定不移推进节能省地型住宅建设和健康文明，与环境友好的住房消费观念。反对奢侈浪费，反对浪费公共资源，反对富人的奢侈性住房消费观念。第三个坚定不移推进城乡协调发展，为城市化历史进程提供物质基础。第四个是我们一开始说的创造条件，让更多群众拥有财产性收入。我们所讨论的房地产问题实际和中国老百姓创造条件，更多拥有财产性收入这一件事儿连在一起。我今天上午和大家交流立足于开阔眼界和深化思路，恐怕还解决不了大家心中的问题，究竟房价涨还是跌，很抱歉我告诉不了你，你先告诉我希望房价涨还是跌，如果你希望涨我跟你讲必涨的十大理由，你希望跌我也可以给你讲房价必跌十大理由，哪一样都不是假的，因为的确这个市场有它自由内在运行规律。唯一可以坚定不移说的是在三到五年周期内，中国房地产业仍然是国民经济重要支柱产业和国民经济中发展最快的，最兴旺的产业。以上仅供领导们参考，谢谢大家。8月21日，威海市房地产开发协会在蓝天宾馆举办了房地产形势分析报告会，住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮、中国住宅与房地产研究会副会长顾云昌分别做了题为《宏观经济与房地产发展》和 《楼市要保稳，房企要保健》的专题讲座。
报告会现场
宏观经济与房地产发展
陈淮
咱们有两个多小时的时间交流房地产的问题，不过我想先声明一下，建设部政策研究中心不过是个政策研究机构，它不是决策部门，也没有行政职能，简单说就是一个不说白不说，说了也白说的部门。所以第一个我是没有内幕信息可供透露，我们把陈主任请来，看有什么政策先告诉我们一下，没有，我要知道这一种信息我就不上这儿讲了，就直接卖给热钱，摩根士丹利什么的。没有。
第二，我也没有点石成金的招数，使威海房地产百战百胜，没有，如果谁说能够包治百病十有八九是江湖术士，卖假药的，别相信，市场形势是复杂多变，特别是当我们今天坐在这里的时候，中国的经济，中国短期的宏观经济，全世界的经济形势，以及我们的房地产都处在一个重要的十字路口，一点不夸张的说，我们说的这一个十字路口还不是说今年或者第三季度，就是最近这一两周我们就站在一个究竟向好还是更为严峻的十字路口，待会儿我跟大家说一说是怎么一个十字路口法。
今天主办方给我出的题目是宏观经济和房地产，这两件事儿搁在一块儿很有意思，有意思在哪里呢，实际上宏观经济并不等于就是房地产，人们说对房地产进行宏观调控是媒体的说法，是不规范的，当然也没有什么不可以。但是宏观调控是调控的总量平衡关系，调控的是短期经济运行的稳定状态，不是哪一个产业的发展，而房地产业的发展从来不是说在一个季度或者半年，一年它的形势好坏就能够说明这个产业健康与否，至少需要有三五年的周期才能说它处在一个景气或者不景气的状态中。但今年2008年下半年，第三、四季度这个宏观经济和房地产的联系确实是个非常特别，非常紧密的关头，所以有必要和大家交流。这个紧密不仅中国紧密，从全世界经济来看，以美国世界为首的发达国家，主要经济体它的经济是趋向于衰退还是趋向于景气，是通胀将会逐步降低还是恶性通胀，很大程度上都取决于房地产，全世界的目光都注意到了宏观调控，宏观经济和房地产的关系，这一件事儿还挺有意思，值得说一说。
刚才于主任说请两位专家给大家点拨威海房地产怎么发展，我想至少我知之甚少，但是可以给大家打打气，鼓鼓劲，对我们所处的时代，我们的发展阶段和我们面临的短期当中，遇到的困惑和难题有一点信心，这一个任务可以达到。我看到很多领导笔和本都准备好了，其实听我的讲座有一个特点是以听为主，四目相对脉脉含情就够了，没有多少要往本上面记的。我听机关的朋友说排好座次，调好音箱，假装笔记带头鼓掌。我们有一个轻松开头不等于我们要交流的信息不密集，我希望即便起不到点石成金，拨云见日的作用，但是可以起到一个开阔眼界，深化思路的作用，站的高一点，看的宽一点，对我们威海市发展，山东半岛经济发展，一个整个国民经济和房地产业发展多一点信息和认识。
中国房地产发展到今天，是不是像我们今年从舆论上面看到的好象我们房地产是一个充满黑暗的领域，中国老百姓处在住房危机，这个认识是完全不正确的。为什么完全不正确呢？我们可以这样评价改革开放三十年，房地产业发展二十年，我们住房制度改革到现在将近十年，成就应该说是前所未有，世所公认，我们已经取得一个历史性，世界性的奇迹。在住房建设上面。非同小可，怎么一个非同小可法？改革开放初期，我们现在不是要总结改革开放三十年嘛，改革开放三十年初期的时候中国城镇居民人均居住面积不到七平方米，七八十年代初期，还不如解放前。我们到2007年末中国城镇居民人均居住面积已经超过二十八平方米。而且要知道在这不到三十年周期里面，中国住在城里面的人，包括户籍人口和常住人口从1.9亿人增长到了5.9亿人，四亿人搬到城里头住了。我们的人均居住面积还有这么大规模的增长，这是一个全世界在过去二百余年工业化历史过程中，城市化历史过程中，没有任何一个国家，任何一个时代办得到的事儿，你简单算算我们这些年盖了多少房子，盖了多少住房。我们从1999年到2007年，9年多的时间里，9年的功夫里面商品房竣工面积超过五十亿平方米。最近九年，前面的不算，差不多是从第二个翻两番战略开始，商品房里面还不只是住宅，还有一部分商业用房，但我们说的五十亿不包括居民自建，改建住房和大型厂矿企业集资建房，那不属于商品房，简单说我们这九年盖了有六千万到七千万套房子，仅仅最近这九年，住新房的家庭人口就达2.2到2.4亿人，占我们城镇人口的40%还多。不到十年，还不算买了新房，原来住的房子又有梯次消费的人，房改房退出来了，让给别人了，因此中国居民大规模普遍住房状况改变是一个毋庸置疑的事实，不是说大家都住马路上了，不是说中国人民的住房水平条件比以前落后，退化了，我们也不是面对一个房荒和住房危机，八十年代初我们的确面对的是房荒和住房危机，今天不是，用的外语话说就是过去完成时，我们已经解决了大多数人有房子住这一件事。但我们还要解决的是所有的人都有房子住这个问题。还有一个少部分的地段群体住房严重困难，过去二十年当中改善速度很慢，温总理去年记者会上面说一句话，一个团队跑得快还是慢并不取决于跑得快的船而是跑得慢的船，把慢的速度的船速度提高一点我们就快了。所以去年有了24号文件，要求扩大廉租房的建设范围，要求应保尽保，今年8月底以前县城以上城市得给低收入群体实行应保尽保，三年之内给低收入群体解决应保尽保。我们不仅要解决大多数人有房子住，还要解决大多数人有自己的房子。这一件事。实际上我们的房地产业当中搀杂着三个问题：一个是新增的人口，像城市迁徙人口怎么有房子住；一个是老百姓怎么有自己的住房或者产权，拥有资产；第三是住房困难群体怎么优先得到改善，这是中国房地产业和住宅建设面对的问题，不是简单的房价高和低，房子盖的多和少的问题。
中国的房地产业发展到今天对咱们社会的贡献远远不仅仅是给老百姓盖了多少平米的住房，人民群众在衣食需求基本满足后在住行上面有多大改善这是小头。最大头在哪里？在改革。不经意间老百姓在网上贴贴子，报上写文章对房子充满怨言的时候，这还不是坏事儿，这折射出我们这个社会的价值取向正在发生天翻地覆的变化，用天翻地覆来形容一点都不是言过其实，故意夸张。我们从哪儿认识这天翻地覆呢？大家想一想。诸位这个年龄，上小学的时候，老师有没有跟你说过咱们是一个无产阶级国家，你得争当无产阶级接班人，得树立无产阶级价值观，二十年前社会群体，普通居民，老百姓大家都是无产阶级。那个时候我们信奉越穷越光荣，越穷越革命，谁要有资产那是革命的对象，是革命的敌人。社会要打倒那个群体，今天当人们群众热切讨论房地产买房子，买得起买不起，买不上国家还得想办法帮你买上的时候我们实际上有一个重大转变在于有产不是一种罪恶，有产就是善。我们全面造就小康社会不是老百姓都成无产阶级，无产者，我们要造就是世界大多数人有产的那个社会。什么叫做全面的小康社会？大多数人有产的社会是全面的小康社会，有产是一种善，是光荣，不是革命的对象、阶级敌人？这一个价值观变化可以说天翻地覆，过分吗？说中央，我们的政策，我们的价值观真是这么说，我们的政治理念真有这一个变化吗？我们不说不权威的，说几个权威的。2002年党的十六大报告正式提出我们还得再奔一回小康叫做全面小康社会，什么叫做小康社会？十六大报告说家庭财产普遍增加，人民生活更加富足。家庭财产普遍增加八个字平淡无奇，包含内容极其深刻，首先是家庭，私人的，不是为国家添砖加瓦，为社会主义建设添砖加瓦，利国利民，而是家庭。第二个是财产，不仅仅是收入，前二十余年的翻两番我们让大家一部分人先富起来，奖金上不封顶下不保底，调动大家积极性，收入，这二十年让大家在收入增长的基础上面财产增加，而且不是少数人增加，普遍增加，家庭财产普遍增加，这里面含着这么多话，是一句话吗？不止。十六大把我们的迷糊层层拨开讲这么多，他说我们不再以人们有资产，没有资产，资产多和少区分人们的政治立场，政治态度，政治上的先进和落后，我们要让劳动、资本、技术、管理等各种要素的活力竞相迸发，一切创造社会财富的源泉充分涌流，这是十六大的原话。2002年，十六大还说人们合法劳动收入和合法非劳动收入都应当受到保护，这就为拥有资产和资产性收入提供坚实理论和政治去向的基础，如果觉得十六大报告还不够十分清楚，2007年十七大，我们进一步对这个全面小康社会又做出解释说我们要创造条件，让更多人民群众拥有财产性收入。如果不信各位上网上下载一个十六大，十七大报告，你检索一下这两个党的最高文件，党的全国代表大会文件，从头到尾有没有无产阶级这个词，我们最近一次看到无产阶级这一个词是今天早晨，昨天晚上华国锋同志去世了，他是无产阶级革命家，我们领着全国老百姓奔全面小康，不是让老百姓都成为无产者了，我们要奔让大多数人成为有产者的这一个社会叫做全面的小康社会，这是我们这个房地产业发展的伟大贡献和进一步要完善的历史任务。不是仅仅盖房子，盖住房，买得起，买不起，而且社会的价值取向，大家从鄙视有产者成为国家的政策鼓励，帮助大多数人成为有产者，完成这个变化天翻地覆。
还不止呢，你刚参加工作时，上学的时候学过没有，一不怕苦二不怕死，活着一天要奋斗六十秒，我们认为呢？你追求现实幸福，那个时候想吃的好一点，穿的好一点，住的房子宽敞一点，娶一个漂亮老婆那是资产阶级思想，那可不得了，你那是腐败堕落了，怎么也得是一个修正主义苗子了，那还了得，享乐主义把你腐蚀了，现在我们告诉人们，你追求现实幸福是一种善。我们应当有远大理想，应当有奉献精神，应当有英雄主义，但不等于说我们人民群众想这一辈子而不是死后进天堂或者下辈子做好人，是好事儿，是善不是恶，这一个进步大不大，是不是天翻地覆。大家就工业学大庆，大庆人说先生产，后生活，这是革命的，这是无产阶级的，是好的。农业学大寨，大寨人说先治坡后治窝，这是好的，是善的。我们现在说要让城镇居民改善住房，加快改善住房，而且要住配套的房子，住节能省地的房子，住和我们的城市发展同步的房子，让更多的城乡居民分享我们城市化、工业化、国际化的好处。我刚才说别仅仅对我们房地产业的认识停留在盖多少房子，房子我盖的也不少，那还不算是最伟大的，最伟大的我们正在造就这个社会价值取向的根本变革。这是市场经济发展的客观要求，这是我们这一个民族社会，我们这一个历史进步的表现。
咱们这个民族，这个国家，这个社会还面临一个伟大的历史转折，在发展上，刚才咱们说了意识形态，说了价值取向，说了改革，在发展上面咱们也面临转折，什么转折呢？我们忽然发现一个天大的历史秘密。中国人发现一个天大的历史秘密，天大两个字形容也不夸张，什么秘密呢？五千年，有文字记载的五千年，中国这个社会是一个农耕文明的社会，咱们奥运会开幕式上面表达了咱们四大发明，这四大发明也好，壮丽的历史画卷也好他是建立在农耕文明基础上的，这么几前年我们都坚信一个简单道理，什么道理？人活着得吃饭，人是铁，饭是钢，一顿不吃饿得慌，怎么就吃上饭吃饱饭吃好饭呢？得多打粮食，怎么多打粮食呢？越多的人种地打的粮食越多，几千年都坚信不疑，越多人种地打的粮食越多。发展到今天我们讨论房地产业的时候它不是简单盖住房，实际上它的快速物质背景，社会的发展背景是什么呢？我们发现敢情越多的人种地打粮食不多，越少的人种地打粮食才能越多。这发展阶段，这一个阶段叫做城市化，城镇化。你说这事儿怪吧，听起来像混话一样，越少人种地才打粮食越多，但是它是客观规律，它是辩证法。几千年我们都相信得更多的人种地才能够打够全社会的粮食，把一切可以动员的人力物力动员出来种地才能收成好。所以北京有天地日月四个坛，只有他们能够享受坛一级的祭祀，除此之外能够享受坛一级祭祀的只有一个先农坛，每当清明谷雨连封建皇帝都得到那里假装扶一扶犁杖，扔两把种子，乞求给天下黎民以风调雨顺。大家有没有唱过一个歌叫做《夫妻双双把家还》这好，来自一个地方剧种黄梅戏，这里面有一个脍炙人口的剧目叫做《天仙配》里面一个唱段就是这一个《夫妻双双把家还》，民间文学集中表达了老百姓，中国老百姓几千年对理想社会的向往。老百姓几千年向往的理想社会什么样啊？娶个仙女做老婆，和仙女谈恋爱，比超女厉害多了，天仙配，但这歌里面唱的有意思有经济学，说把仙女娶到家里过什么日子？你挑水来我浇园，你织布我耕田，仙女娶到家也得下地干活，把皇上，仙女动员起来种地了，打的粮食够吃没有？不够吃，糠菜半年粮，一遇天灾人祸，全社会打的粮食只够八十，七十个人吃，注定有人得饿死，该谁饿死，谁肯饿死？那咱们打吧，天下大乱，农民起义，诸侯纷争，改朝换代来了，直到土地成本稳定和人口平衡才告一段落，几千年中国社会就这么反复过来。
一直到建国之后一个长的历史阶段我们还坚信越多人种地才能够打粮食越多这个道理，我们动员几千万知识青年上山下乡，我们要以粮为纲，农业学大寨，深挖洞，广积粮，毛主席连群众每顿吃什么都计划好了，忙时吃干闲时吃稀，工人学农，解放军学农，机关干部学农，知识分子也得学农，我们的产业工人都在炼钢厂，高压线塔旁边跑小边弄萝卜，解放军都在营区旁边种自留地，我们打的粮食够吃没有？还是不够吃，够吃了就不会有安徽小岗村农民按血手印包产到户的惊天创举，就不会有邓小平领导开创的，到今天我们要总结三十年经验的这样一个波澜壮阔的改革开放运动。
我们今天面对短期经济运行过程当中发现粮食价格上涨导致了通货膨胀，当大家都为这个通胀忧心忡忡的时候，我们也发现一个秘密，敢情几千万知识青年不上山下乡，解放军不用生产自救，我们打的粮食不仅够吃，还有富余。别看粮食价格上涨是通过通货膨胀的主因素，农产品价格上涨推动结构性通胀的主因素，中国不缺粮食，几千万知识青年不到农村去了，1.4亿农村劳动力在城市当中经商务工，中国打的粮食自己吃不完，吃不了，信不信由你。看一下国民经济统计公报的数据，今年粮价上涨，猪肉价格上涨，农产品价格上涨通过通胀，它不是因为中国发生粮荒，粮食短缺不够吃，恰恰相反的是我们面对的是粮食过剩和供大于求。顺便说一句，和咱 房地产有关系，因为待会儿往下要说宏观形势，得说粮食这个缺不缺，中国2007年粮食总产量是5.015亿吨，是建国以来少有的特大丰收年，我们第一大丰收年是1998年，那一年我们打了5.07亿吨粮食，去年我们打了5.015亿吨粮食。2006年我们打4.98亿吨粮食。咱们多少粮食就够吃了？4.6到4.7亿吨粮食足够13亿人，人吃马叫工业用粮全够，我们不缺粮食，包括2003年那一年我们粮食产量低谷大家从这一个表上面也看到不是那一年我们遇到多大天灾人祸，那一年粮食减产85%是政策性减产，因为1998到2002年粮食打多了，打多了以后导致一个我们想不到的结果，朱镕基总理任内用他的话说是愉快的烦恼，什么烦恼？谷贱伤农，增长速度下降了，为什么？打粮食多了，几千年吃不饱饭解决了，他叫做愉快，结果这农民收入增长减缓了，所以有了退耕还草，还林，还湖。2003，2004，2005，2006年连发文，解决三农问题，提高农民收入，政府工作重心之一，我们粮食产量继续增长，中国不缺粮食，中国自己粮食供给不短缺，没有发生大的危机。大的变化，而且还有富裕，我们的需求有没有突然间增长？那也不知道。粮食这东西还有一个特点它的需求有一个特点，当社会基本渡过温饱这个阶段之后，粮食需求不会随着收入增长，社会富裕程度提高而增长。简单来说你不会因为组织又给你提一级收入又增长回家跟老婆孩子商量你看我收入又高了，地位也高了，下一个月起咱们全家人每人每吨多吃30%，你吃不了，需求就趋于一个对收入不敏感，无弹性的状态了。需求稳定，供给充裕，那粮价为什么涨？这和宏观形势有一点关系。咱们这一个弯不是白绕的，最后还得绕到咱们主题上面，因为全世界的粮价涨，全世界粮价为什么涨了呢？这和当前全球宏观经济运行一个致命问题连在一块儿了，石油价格暴涨，它怎么就碍到粮食价格的事儿呢？他涨过60美元一桶以后从老玉米里面提炼生物酒精取代化石能源当中提取的汽油柴油就变得有利可图了。石油价格一涨人们把老玉米都买走了，炼生物酒精了那牛不够吃了，饲料不够了，人们买大米喂牛，那大米价格暴涨，人又不够吃的了，我们在2007年，特别2008年面对大米价格暴涨是这么来的，奥运会开幕式唱的一个主题歌《你和我》，you and me，中国人一听乐了，这歌唱的好，油和米。全世界经济运行当中油和米，敢情用在这里了，咱们有预见性。讲的挺有意思，真的是油和米。 我们刚才这些想说明一个什么问题呢？中国这一个民族，这一个社会走到一个不可逆的历史发展阶段就是城镇化，城市化，我们不再靠把人动员到农村去来满足十三亿人吃饭的问题，相反我们根本的解决农民、农业、农村的发展问题，实际上靠减少农民，靠加快城市化，城镇化速度，让更多的人住在城里面来，这样一个发展过程来根本解决，让我们这一个农耕文明的国家真正的踏上工业化，现代化的列车。因此我们面对的这一个房地产的事儿，不是一个改善和盖更多住房的问题，我们面对的是一个让我们这一个国家的大多数人住到城里头来的城市化历史进程。到我们的儿子或者儿子的儿子的那代人，我们孙子或者孙子的孙子那一代人可以很骄傲的说我们是一个城市文明，城市经济体支撑的国民经济主要命脉，一个国家，一个经济体，我们足以和全世界最强大经济体竞争和抗衡了，那一定是一个城市化完成之后的时候才能够办得到的事儿。人搬到城里头不是让他们整天唱可拉OK，上洗脚屋，吃海鲜就行了，得去研发科学技术，促进社会分工，完善和不断提高我们的工艺技术水平，制造劳动工具以及增强我们的国际竞争力，这一件事儿是靠更多的人向城镇，城市聚集，而不是向农村聚集完成的。由这么两大背景决定了中国的房地产业，在这一出大戏中扮演一个重要角色的这样一个产业，它绝不可能也绝不应当衰退。不像我们从舆论媒体上面看到的把开发商都逮起来毙了，咱们这一个房地产就好了，老百姓就都有房子住了，不是这样的，这不符合客观规律。盐有哪儿咸，醋有多酸，站得有多高看得就有多远，我们要眼光放长远，放大了，中国的房地产业刚开头。
那说我们这么多年盖这么多房子人均居民住房有这么大改善了，我们还用盖更多的吗？咱们现在的房子叫多也少。从多说，城镇居民如果单从住宅总量和人均水平来看我们盖的房子多了，多了是什么含义？现在国民经济，国民整体水平和普通老百姓的收入水平相比较，我们的住房消费有一点超前了。香港多富裕啊，人均居住面积才不到二十平米，香港220万套住宅，超过一百平米的不到三十九万套，在香港一千尺也就是一百平米左右吧，那房子就叫做 豪宅了。我估计在威海，咱们在座的领导干部住的少于一百平米的不多，在香港这都叫做豪宅了。和这意思相比，有一点超前，和现有的5.9亿人都住上房子，并且有适度改善，应该够了，那怎么又说远远不够呢？有这么几个因素。一个我们还有20%左右的低端群体还是住房困难，他们的改善速度和现在的住房状况，和我们整个社会的改善状况远不相称，还得加快解决他们的住房困难。我们还有2.5亿到3亿农民工要往城里面搬，到2020年，今年都2008年的下半年了，到2020年没有多远，中国的城镇居民将达到8.5亿。5.9亿增长到8.5亿，将来只会多不会少，了不得，这些人搁哪里？住哪里？住天安门广场行吗？就咱们现在城镇当中最困难的住房群体，还不是享受低保或者拿最低工资的威海市政府宣布的最低工资水平，就是有工作，有劳动收入，也有收入来源，但它的收入水平只相当于最低工资线上面不高，这样的群体不光他们，最困难是我刚才说的1.4亿农民工，城镇里面还有1.4亿农民工，他们基本上没有住房，除了少数有老保或者什么基本没有住房，这么多年住在哪里？所有的地方，一个地方地下空间，北京那个地方每天晚上地下空间，原来的车库什么的防空洞改造地下空间过夜的一百万人，听好，一百万人。第二部分住哪里？住在营业场所。你看洗脚屋大排挡，白天给你端盒饭，晚上擦擦桌子就在上面睡觉，按照卫生管理条例，治安管理条例，营业场所不能住人的，不能住人让他住哪里去。第三部分住哪里？城乡结合部，城中村或者农民搭的违规建房，12平米敢搁四个上下铺住八个人。哪一个城市，越大城市这一部分越大，北京一个城市城乡结合部住的，北漂人群住的二百万以上。你说他们的住房需要不需要改善，现在农民工都到第二代了，第一代八十年代初中后期到珠三角，长三角，山东半岛打工的，你问他说拼命打工挣钱干什么？回家盖房，回家去，将来回去吗？回，不会在山东的，这一代农民工你问他回吗？打死也不回，就在这里待下了。第四个地方住哪里了呢？最有意思，建设工棚，建筑工地的工棚，现在建筑业民工有多少？三千四百万人。中国大中城市有三千四百万人，晚上在建筑工地的工棚里面，三千四百万是什么含义？全世界的正规军加在一块儿那得是俄罗斯的，北约的，美国的，以色列的，中国的韩国的什么正规军加在一块儿不到两千九百万，中国在大中城市各个工地，帐篷里晚上过夜的那精壮小伙子三千四百万。我们能不能长期不解决他们的住房问题？最近建设部发一个通知，就在两个星期以前，以后建设工地住房暂时解决不了至少得盖两间探亲房，老婆来了得有一个地方两人过夜，多少得改善一点，要不然长期这一种状态恐怕会影响社会安定。你说咱们得盖多少房，还没有完呢。 最要命的事儿是什么呀？咱们说人均二十几平米，全国城镇有一百七十几到一百八十亿平方米的城市住房资源总量，但我们自己心理清楚，威海情况好一点，这几年城市扩张当中新房占主要，但全国来看现有住宅在未来十五到二十年这一个周期里面，得拆了重建。十五到二十年可也不是一个多长的功夫。2001年申请奥运会到现在咱们已经七八年了。中国地级以上城市二百九十三座，县城以上城市680多座，有一半得夷为平地重来，你想想这是多大一个建筑规模，多大的一个投资总量。得需要多少施工力量，施工机械，施工队伍和建筑材料。这些材料和要素组织起来得多少房地产开发商拿资金把它捏在一块儿去，咱需要拆那么多吗？只多不少。中国城里头这些房子有一个特点，我们在座很多女领导有没有这个感觉或者男领导你在家里老婆跟你打过架没有，说男主人抱怨女主人你都五十件衣服怎么又花钱买衣服，还得买多少，女主人说你看我是五十件衣服，三十五件是做姑娘时候穿的，十五件是没有生孩子的时候，没有现在能够穿的衣服，我们房子就这一个特点说有多二十八平米，有一半恐怕在未来十五到二十年没有保留价值，解放前留下的房子基本上全部得拆。这就是中国房地产和城市化一个特点，和大规模拆迁连在一块儿。除了故宫不能拆，皇上，老佛爷住的地方不能拆，拆了对不起子孙。除了少数有历史文物价值的，解放前的房子全部拆，改革开放前的房子全拆，1958年建的人民大会堂不能拆，十大建筑。剩下民用住宅基本没有保留价值，我们盖过什么房子啊，就北京五十年代初还盖过一点儿多少像样的房子比如龙须沟改造，刚解放的时候老舍先生写一部话剧叫做龙须沟，后来那个地方叫做幸福大街，北京崇文门外为什么有幸福大街？因为社会主义好幸福，把龙须沟拆了给老百姓盖房子，五十年代初咱们相信什么叫做共产主义？就是楼上楼下电灯电话，在北京盖了三座共产主义大厦一个在东直门，一个在“扶苏进”一个在白塔寺，拆了一个还有两座。共产主义大厦什么样子？没有暖气，冬天生炉子，往上面搬煤球，蜂窝煤，没有厨房，都是公共厨房，共产主义吃饭不要钱各家各户还要厨房干什么啊？想吃海鲜山东饭馆随便进。那是五十年代我们建的房子，还好还有这么几栋房子，剩下苦不堪言了。我们六七十年代整整二十年像我刚才说的先治坡后治窝，这仅仅是一个先进的问题，毛主席还说要准备打仗，这更了不得，毛主席说打完仗再建设，不是战争引起革命就是战争引起革命。我们那时候尽量少建住房，有那功夫挖防空洞，等炸完再建设，第三次世界大战一打毛泽东思想的红旗插遍全世界每一个角落了。我们真那么想的。不是开玩笑，全国人民都真诚的乐于奉献，但是这一段我们的民用住宅建设只建一些简易房，战备房，如果你不知道什么叫做简易房那还好，中华人民共和国主管住房和城乡建设部办公大楼对面还完整的保留着一组简易房，这一个房子当时建的时候就没有打算住三到五年，现在都三十年的房龄了，你说该拆还是不该拆，稍微有一点地震晃动那房子必塌无疑，因为没有任何抗震设施，四面黏土砖垒起来再墙再预制板，不改行不行？改革开放头二十年建的房子行不行？还行，能够抵挡二十年，八十年代，九十年代盖的房子。这一个时候我们建的住房房改房，央产房，北京比较集中央产房，中央企事业单位机关，中央部委福利分房，1999年到2002年都原价卖给职工，这一批住房是房改房主要来源，这些住房配套性比较好。虽然小，但是它毕竟还都有厨房，厕所。但是那个时候我们住房建设上面面对是脱困的任务，先有房子住，不管好坏，朝向，地区，地段，大小，格局，宜居与否，住进人去就行。我住的现在还是1984年盖的北京开亚运会时盖的那个福利分房时分的房子，我1996年搬进去的，到我搬进去的时候，现在在座年轻一点的同志都没有见过，屋里面的电线是明线，黑胶皮线，拿磁夹板夹着直接拧在墙上面，所以北京二手房卖房改房，倒是有产权，三室一厅多少平米？67平米。63平米，63平米真有三室一厅你去一看真有，三个卧室，一个14平米，一个12平米，一个10平米或者8平米，真有三室，能够实现分代居住，真有一个四五平米小厅吃饭，真有厨房厕所，反正小一点，能够把屁股搁里头。这些房子现在看已经不能满足人们住房改善的需要，但是他们还有一段时间的利用价值，比如中央正在研究政策利用政府回购一批这样的房改房，因为它地段好，房型小，加以改造之后能够用于类似经济适用房这样的半保障房或者具有商品房性质的保障住房。
再有15到20年这些房子的房龄也就超过三十年甚至有的可能要达到40年，也就到了拆的时候了。我们真正能够保留下来的住宅的主体是1999年到现在盖的。你想一想咱们这还得盖多少房子啊。中国的住房发展是不是这么一个阶段性啊。哪里到了房地产业不需要盖房子的功夫呢？早着呢，你儿子那个阶段再讨论这一个不需要盖的，咱们需要收缩还差不多，这一代人还是一个城市建设和住房建设需要大发展的过程。那说咱们现在还需要盖这么多房子，是不是现在房地产业就应当鼓励，扩张，多给他借钱，多给他批地，让他加快上才对呢？不尽然。饭要一口口吃，路要一步步走，我们需要盖很多的房子。但是不是一年，短期内我们国民经济就承受得起房地产业这么大的规模。这么大投资规模，市场的需求能力能不能消化。我们的金融机构，对这样大的信贷规模的风险能否承受，国民经济增长太快了会不会出现过热。原材料供给，钢材，水泥，由于需求过度膨胀会不会超过环境的承载力，超过我们的生产能力，形成大起大落？有问题。所以需要宏观调控和宏观调控下对房地产业的适度调整。第一个不是没前途，有的是生意做，有的是大前途。第二个你要顺势而为，顺应环境。我们的路还远得很。我们这一个城市化成绩大不大？大。仅仅两个星期前，不到两星期，最多十天，上周的事儿，中国社科院发表一个城市竞争力报告，它提出了全世界二十个在过去五年里面竞争力的提高速度，不是绝对水平，这二十个城市敢情有15个在中国，城市竞争力提高速度最快的有15个在中国五个，15个里头有5个在山东，把日照也加上，都在山东半岛，也算上的话，烟台、威海、淄博、潍坊、日照，综合评价，软环境，基础设施，宜居度，消费水平，产业发展。我们很振奋，中国取得很大成就，但我们能不能短期内把应该做的事儿一届政府手里面都做了？干不成，需要几代人艰苦努力才完得成。刚才说我们已经在二十年，十年左右周期解决相当一部分人有自己房子的问题，解决大多数人住房改善和有房子住的问题。但要实现大多数人有自己的住房还得再艰苦奋斗二十到三十年。二十年前中国的城镇居民最多有千分之三的人买得起房子，八十年代中期，今年我们开奥运会，二十年前开亚运会，开亚运会时北京的现在奥运场馆周边建亚运村，那时候住房建好有十年都没有卖出去。没有人买，没有人买得起，一直到90年代中期，后来北京市实在是承受不了了，让驻京的国家机关把这一批房子买下来分给职工，当时福利分房还没有停止，才把这一批存量房化解了，二十余年前最多有千分之三的人买得起房子，十年前北京最多有3%的人买得起房子。90年代中后期北京大规模兴建一批住宅小区而且是经济适用房小区，天通苑，回龙观，每一个小区能够住三十到五十万人，第一批建好没有人买得起，经济适用房老百姓也买不起怎么办？后来这一批房子北京市卖给高校，清华，北大，人大，北师大，北理工这一批，所以最早一期西三旗的住房成了大学教师的集中居住区了，也是学校买下来分给职工，这是符合政策的。今天我们有30%左右的老百姓买得起房子了，我们在20余年时间里面买得起房子老百姓所占比重增加了一百倍。但是要让六成，七成，八成老百姓都买得起房子我们还得再艰苦奋斗二十到三十年，绝不可能一蹴而就。
也顺便说到当前眼下房地产遇到问题的话，我们有一个判断，它不仅仅是货币从紧带来的购买力抑制，也不仅仅是人们买涨不买跌或者是对市场的悲观看法，其中一个因素我们买得起房的收入中等和中等偏上群体，在过去几年，2003年到2007年的房地产市场发展中，他们第一拨购买力已经基本消耗的差不多了。再往下，站在房地产市场门口正需要买房子的群体，以收入相对低，积累程度相对差，信用偏下的一批群体了。比如说到了结婚娶媳妇年代的小白领要结婚买房子，现在和以前不一样了，二十多年或者三十年前，八十年代初，我是77级大学生，我们毕业那一会儿女青年说我对象家的条件可好了，怎么好法？他们家三间房子，他妈说了我们要结婚就匀一间我们住进去那就是条件很好了。现在相反了，现在女青年说了跟你爹妈说好了，结婚可不能住你们家，咱们得另外有房子。新结婚，新成长的城镇居民和一部分前期在房改过程中受惠于住房改革但太小，那时候有三十，四十，五十平米现在到了改善期的群体，一部分大型厂矿临退休职工要迁回乳山区住的这些人，这些人财力积累能力有限，所以有一段停滞观望很正常。这购买力不是平均的，就是我们在座有20%相对收入高的他们已经买完了，现在第二个20%了，他们的购买力能力相对低，所以这一个市场你要保持原来的销售规模和销售价格，那么这个住房的总价格和他们的购买力的差距就大了。大家老说这个窗体顶端 窗体底端 房价收入比，我们也说一点房地产经济学的道理，挺有意思的。人家说美国房价收入比3到5年，中国房价收入比13到15年，中国 房地产泡沫了，错了，得大整顿，得怎么怎么样。对，也不对。别说中国的土地的稀缺性比美国高，劳动力的稀缺程度比美国低，房价和收入之间比值关系所代表的劳动力和土地这两种要素之间的比值。就是中国有一天到美国一样阔甚至比他更阔我们房价收入比也将和美国有明显的差异。物以稀为贵这个市场规律不会由此销声匿迹的，所以我们的比值比美国高，我们劳动力富裕，他土地稀缺程度比我们低，我们正相反，这还不是主要想说中国房价收入比要想趋近美国水平至少要两个前提条件才办得到，那不是短期出一个政策，宏观调控一下就办得到了。哪两个前提条件？一个是城市化基本完成，就是城市规模基础设施公用建筑已经基本满足国民经济发展需要，人口在城和乡的分布结构基本稳定，美国就到这个时候了，你问美国的农民打算去城里面吗，他说搬那里干什么，在这里住的挺好，没有人打算往城里面搬，人口在城和乡之间人口分布相对稳定城市化基本完成，这是一个前提条件；第二个前提条件社会财富在人群中的分布状况，中产阶级占据社会人口的主要比重。美国发达国家都这么一个状况，橄榄形，有钱的富人是一个小的比重，一个尖，需要政府援助才能够住房子的穷人也是一个尖一个小比重，中间是一个大肚子，中产阶级占据比重。中国作为一个发展中国家起步时间短，发展历史不长的国家，发展不平衡的国家，我们社会财富在人群中分布结构还是一个金字塔形，收入每低一块在人均当中所占比重就大一点，非得把这两个条件具备咱们才能够谈得上中国的房价收入比向美国趋近，显而易见这两个条件是需要一个比较长的历史发展过程才能够具备的。而且更重要的房价收入比其实什么也说明不了，房价收入比不变或者降低不等于老百姓买房子和房价收入和房价矛盾不被激化。 举一个例子假定你收入三千，住房是五十万一套，收入也增长一倍， 房价也增长一倍，房价收入比没有变，但是您那一个收入到六千块钱房价涨到一百万，你心里感觉也好你实际支付能力也好，你和买得起房子的差距，距离你感觉缩小还是拉大了？原来的时候三千块钱对五十万，六千块钱对一百万，人们感觉这房子我更买不起了，原来还能够凑首付拿15万，现在三十万爹妈丈母娘钱都拿出来不够了，所以说别拿这一个房价收入比太当回事儿，这一个客观发展有规律。我们也别对人们的购买力太悲观。现在媒体还有一个说法叫做房奴，一算小白领月收入乘十二就是年收入，总房价一除年收入得二十五年甚至到三十年不吃不喝才买得起房子，那还不是房奴啊。按照现在的总房价除年收入得二十五到三十年不吃不喝，还不算利息，这辈子还活什么劲儿啊，不就为了房子打工嘛，但是全世界各国的经验证明，在二十五到三十五岁买房子没有一个国家不是房奴的，除非你爸爸是比尔盖茨，比尔盖茨他们家那个房子不养小密不养二奶养鳄鱼，从大西洋引海水养鳄鱼。要不然只要是工薪阶层，包括中产阶级的子女在这个阶段买房子也得贷款，按照他的月工资乘十二拿房价一除也得二十到二十五年左右不吃不喝才还得上。美国，日本，德国，比利时，荷兰，法国，意大利，你算去，包括英国，都是大致不差，但同样经验证明他们又吃又喝还娶媳妇，生孩子，十到十二年就可以把这一笔房款还上，不用二十五年不吃不喝又吃又喝，又娶媳妇又生孩子，还只需要十到十二年就还上，秘密何在？秘密在于一个经济学的道理。买了房子之后房价就相对锁定了，总价，需要支付总价锁定，但二十五到三十五或者更高，三十到四十岁前后是人生职业生涯当中收入增长速度最快这一个阶段。提职提薪就在这一个阶段，这还不说，更重要的它的收入增长过程当中，住房消费的能力对收入处于高敏感高弹性阶段，假定说有一个挣三千块钱的小白领，小公务员或者是一个公司里面做一个普通职员月收入三千，每一个月撑死最多能够挤出六百块钱用于住房消费，剩下的就得吃饭，穿衣，孝敬丈母娘，回家看父母都得需要钱，也就这样。每一个月最多月收入三千这一个阶层住房消费能力六百块，收入要提高到四千怎么样呢？收入增长了33%，四千块钱收入里面这一个小白领可以拿出一千二百块钱用于住房消费，也就是收入增长33%，住房消费能力可以增长100%，还是那一句话信不信由你，这叫人们在满足了基本温饱之后，他的住房消费能力对收入处于高敏感，高弹性的阶段，人们注意到敢情不同消费品对收入和价格有不同的敏感度，像我刚才说你不会水平收入增长而多吃粮食，但是女青年会随着收入的增长多买化妆品，一个月挣150块钱的一个小姑娘最多挤出一百块钱买化妆品，挣180块钱收入增长20%敢拿200块钱买化妆品，这收入增长180块钱可以消费可以增长100%，消费能力对市场乐观就建立在高敏感阶段。我们有40%左右城镇居民处在这一个阶段。40%是说有20%的高端富人，它已经走过这一个阶段了，他今天多挣钱，少挣钱对他住什么房子，住房消费能力大小没有关系。20%的穷人不会因为咱们威海市政府提高最低工资标准或者最低生活费标准他消费能力有变化。再刨除边缘有40%居民处在收入有微小增长住房消费能力可以有大的高的增长的高敏感阶段，这是我们对房地产市场分析的依据不是用房价除年收入就可以分析出人们住房购买力的，如果小学四则运算的只是的话人们就用不着在大学设房地产专业，读硕士，博士了，所以说这是前期对房地产怎么评价，我们面对的难题，我们面对的发展，可以鼓舞信心的依据和少量难题有个概括。 咱们长远发展和短期发展会不会一帆风顺，照你这么说盖不就完了嘛，不然四季轮回，冬天会来的。过了冬天才是春天。咱们面对土地资源的约束和能源的约束，到现在咱们还没有找到有把握的途径，让八亿多人住在城里头来，那土地和能源能不能满足要求。至少我们目前看，无论如何满足不了。所以咱们得发展节能省地型住宅，90平方米满足人们基本住房需求，完善住房保障体系这一系列，我们只有两个多小时没有办法在这一个话题往下延伸，这说起来又长了，我们怎么化解这一个资源约束这一件事儿。
第二件事儿，咱们这一个产业发展是一个幼稚产业。中国老百姓，中国社会，买房子，买地这一件事儿，咱们从毛主席领导咱们打土豪分田地，土地改革到一划三改，五十年代，三十年代都是无产阶级惯了，对买房子置地多少人熟悉，从领导到老百姓，从开发商到媒体记者，专家，大家都是小学生，我们对这一个市场应该怎么构成，定什么样的规律，风险在那里，风险该谁承担，怎么把风险化解了，大家都还在摸索中呢，我们真正有一个成规模，能够成为房地产市场的市场才不够十年，十年功夫几亿人挤进去，自然就有了很多很多的说法和争议。
举两个风险承担的例子，这一个市场得摸索。汶川地震了，这一地震我们就发现一个新问题，老百姓贷款买了房子，这房子塌了，人也死了，欠银行的钱怎么办呢？好，我们国务院赶紧出台政策核销。核销是可以核销，银行可以这一次地震中受一点损失，承担这一个代价，没有了。老百姓也得承担，也有人还活着房子没了。重新买吧。政府还得给重建。我们发现敢情房倒屋塌这样的事儿发生在四川，汶川，北川，青川是偶然，但出现天灾人祸出现不测风险是一个必然存在事实，出现这种情况风险该谁担？我们才琢磨到敢情还缺少个环节，这一个环节叫做保险公司，全世界救灾，救人，灾后过渡谁的责任？政府责任，这一个时候不能讲市场经济，无偿的，紧急动员，救灾是政府责任但赔偿不是政府责任，整个产业链还缺少一个环节，保险，保险不仅仅面对着房倒屋塌，贷了款的债权人，债务人，谁能够保障谁不遇一点天灾人祸啊。他去世了，他家人还得住这一个房子，还不起钱怎么办？意外去世怎么办？我们才知道敢情这一个环节还有好多风险没有着落呢，我们知道整个环节怎么样把这一个风险平均均衡的配置，我们还有太多的漏洞。
我再举一个例子，去年央行出台一个建议，取消预售房，说房地产之所以价格有泡沫是由预售房弄的，开发商蒙老百姓，媒体就炒作，你看人家央行多好，货币政策，帮着老百姓想着规避风险。反对取消预售房的是建设部，利益集团。有没有搞错啊媒体朋友们，建设部从预售房中得一分钱好处吗？建设系统能够少一分风险吗？没有。谁从预售房里面得好处了？整明白了。福尔摩斯说找凶手从受益人中找。预售房最大受益者是谁啊？银行！商业银行，要么说呢，银行出了一个虚伪的建议，虚伪在哪里呢？就像烟草商在烟盒上面都印上吸烟有害健康，烟厂真不想让吸烟者买他的烟？真想关心吸引者的健康不生产烟不就完了嘛，对于烟厂利益来说是更多人出更高价买他的烟，但还假惺惺印上吸烟有害健康。银行也一样。银行在盖房子的过程中，银行是债权人，往外借钱，开发商是债务人往里借钱，用银行钱盖房子这一件事儿一个出钱一个拿钱，没变，但银行如果把钱直接借给开发商我们在座恐怕有不少是开发商，银行的风险大，因为开发贷款的呆坏帐率正常情况下，不算去年以来从紧货币政策，正常情况下就得有百分之二点几的呆坏帐，但银行把钱借给购房人，就是按揭贷款，购房老百姓再把钱交给开发商，按揭贷款呆坏帐率风险很低，违约率只有不到1%，百分之零点七八左右。银行把钱借给开发商不直接把钱给开发商，把钱借给消费者，消费者以按揭形式再给开发商，借出钱还是银行，拿钱还是开发商，谁承担风险？消费者。谁降低风险了？银行。银行绑架了购房人的信用，普通老百姓的私人信用来降低了自己往出借钱的风险。怨银行吗？凭良心说也不完全怨银行，为什么不能全怨银行呢？银行本来就是个保守货币供应者，全世界都尽然，安全第一流动第二。是这样一个机构，开发商盖房子借钱应该有更多更通常的直接融资，而不应该通过银行借间接性融资，老百姓把钱存银行，银行借给开发商，而我们现在银行成了主渠道，让银行承担他承受不了的风险，可不是想着法的把风险转嫁给别人，我们发现这一个市场，整个过程中我们还远远不能承受，这一个风险没有均衡配置到各个环节。我们简单来说盖房子，房地产这一个领域不可能消除风险。想消除风险的想法就跟我这辈子不得感冒一样不大可能，除非不食人间烟火跟崂山道士似的，只要吃人间烟火就有可能得感冒，只要你借钱负债就有风险，甚至房子塌了中间还有债务信用这东西搀杂在其中，偏僻小山村农村娶媳妇也得把周围乡亲借钱这是一个乡里信用。一定是这样。房子一百万，盖的时候二十万能够借，跟银行借八十万，整个过程当中始终有风险，怎么均衡配置是合理，而不是想办法消免风险。一个气球不怕它很薄，怕一个气球壁有的地方有的地方厚，都薄不破，有一个地方薄非破不可。一根铁棍很均衡弄不折，拿锯弄出一道槽一用力肯定折。风险不在乎有多大风险，每人担一点没有事儿。我们当前出现一个现象退地，人们认为是因为地卖得贵了。不尽然。可能这地不仅值这个钱，而且还很合算。但很划算的土地遇到开发这个土地的开发商在一年或者短期内的资金筹集能力不能承受。现在我这里有一块缅甸玉，脆，很值钱，你也知道我卖给你的价钱很便宜，将来能够发大财，但手里就没有这么多钱买他怎么办？我说一百万卖你这一块钱你是内行明知道这一块脆，里面含的宝石卖五百万都有富余，但所有钱都借了只能够凑四十万，买得起吗，我们现在土地出让过程当中遇到开发商资金，短期资金筹集能力与资源本身价值之间矛盾，退地并不一定说这一个地就贵，不一定。风险谁担？缺少环节，发达国家都有比较充分的市场办法来解决，我们还没有到这一个地步。这一个时候就专门的用于土地环节，购置土地环节，有人借给你钱他承担这个风险，但将来土地升值我要分享这个好处，有很多，我不一一介绍。简单来说我们当前出现的这些短期问题。
时间关系我们房地产经济学要说起来话太长，赶紧在前面一段简单的介绍之后得说几句短期的事儿。中国房地产业面对的问题，它不是我们自己一家的事，既有我们自己一家的事，也有全世界的事。今天早上网上有一条消息，最新的消息，什么消息呢？英国伦敦的房价创下十年来跌幅最大记录，下跌。全世界的资产价格都处在一个下滑过程中，我先说一下，刚才一开始我说咱们国民经济短期经济运行处在十字路口，指的什么？一个从长期看，中国国民经济在过去几年里头的发展非常好。而且我们有充分理由相信中长期看，中国国民经济仍将至少有二十年的高涨繁荣期。为什么呢？和前一任政府手里相比，我们支持国民经济增长的一些内在的而不是靠政策，靠输血，靠吃药，而是由于我锻炼身体改善饮食结构，新陈代谢旺盛了，内生的支持力量形成了。一个是我刚才说的城镇化这一件事儿，这一件事儿不是三天两头能够完成，我们简单一些说，别说北京、上海、广州、深圳，也别说山东半岛，沿海城市发展，全国各地的省会城市，地区，中心城市用日新月异来形容城市面貌在过去三到五年的变化都不夸张，一个城市化。
第二个是中国成为世界制造中心，产业结构升级这一件事儿，你知道中国成为世界制造中心，一些所谓学者，不知是真有学问还是假有学问，写文章说中国成为世界中心可不好，就挣一些加工费，没有核心竞争力，中国十三亿人都学软件你说得挣多少钱，这是只知其一不知其二的事儿，你知道为什么我们火炬在境外传递很多地方人反对咱们抢我们火炬，不仅仅是藏独，那才几个人，问题是当地老百姓参与其中，巴黎老百姓参与其中反对中国。为什么反对中国？也坦率跟大家说，现在全世界对咱们有意见，全世界从最富国家到最穷国家，而且这些国家当中普通老百姓，工会劳动人民对咱们有意见。有什么意见？说你们中国成为世界制造中心，说到底就抢了全世界的饭碗。全世界就业岗位都跑你们那里去了，你们一次性打火机，欧洲现在98%一次性打火机是温州生产的，一次性打火机在欧洲生产还是温州生产决定两万个就业岗位在欧洲还是温州，搬你们家里去了，我们都没有饭吃，现在非洲也对我们有意见中国威胁论新说法说中国在非洲推行新殖民主义，那是英国产业革命之后向你们大量倾销工, 业制品，使你们的农民手工业者破产，说你们山东闹义和团，现在你们工业化，你们正在非洲干同样事儿，也对咱们有意见；第二个支撑中国经济增长的新动力，中国成为制造中心；第三个我们对外开放，咱们对外开放已经发展到一个新阶段了。新阶段的标志不仅仅是我们往国外卖的东西多，而且更重要的是我们已经走到了和国际大资本，产权融合的阶段了。咱们在讨论中国的银行是不是贱买了，引进战略投资者，我们国内企业是不是要到纽约去上市，比尔盖茨到中国看奥运会，我们已经不是买卖苹果梨，鸡鸭鱼肉阶段，而是买卖产权阶段，中国对外开放程度已经达到相当高程度，所以国际粮价和油价才会影响到中国的国民经济。没有时间细说中国对外开放的伟大成就和与国际的关系；第四个成就是中国产业消费结构升级了，消费结构升级了没有，我们也没有时间细说，举一个例子你自己琢磨。三十年前你要娶一个漂亮姑娘做老婆，你得把缝纫机，手表，自行车预备好，空手套白狼不行，光等着拿自行车接上下班不成，得有三大件。十五年前拿自行车，手表骗谁，要娶漂亮妹妹得有冰箱，彩电，洗衣机预备好才可以。现在打算拿彩电骗谁，得有房有车，还得跟你爹妈说把房贷还清，别我进门还得跟你还贷。三十年不是一个笑话，不是一个段子，不是一个婚恋观，是中国老百姓消费结构升级的脚步。这一个变化可不是扩大内需，可不是多吃，多穿，穿好点对经济的支撑，这一个结构升级是没有止境的。你闭着眼想想你已经有多少年不应邀到私人家里头吃饭了。你好象没有特别想过，你现在想一想，你已经有多少年不请人到你们家吃饭了。意味着什么啊？意味着人们具有社交性质的吃饭这一种活动，基本上全部社会化了。以前小公务员跟老婆打架，十几年前那么打，老婆说兜里面钱呢？花了，老同学到威海办事儿，我们多少年不见一块儿大酒楼吃饭，得喝酒，喝好酒吧，吃饭花了，太太不答应，一个小公务员你还上酒楼，就老同学怎么不能到家里吃两个菜，下半个月日子怎么过，孩子上幼儿园怎么办。现在正好相反，太太晚上早点下班炒菜，我老同学来了到家里吃一点饭，哎呀，你狐朋狗友别往家里面带，不经意间所有都在显著提高，我们简单说这几条可以判断中国未来二十到三十年中国经济增长的能力是充分的。有五到八年中国汽车产量将是世界第一，中国2007年生产888万辆汽车，很吉利的数字，我们再有五到八年翻一番一点问题都没有。当然五到八年我们自己的民族品牌在市场上面还不能占据主导地位，但五到八年中国国内生产汽车是世界第一是一点问题也没有。这是长期向好。
但短期内我们面对多少难题也跟大家说一说。第一个我们就是发展不平衡，为了解决这一个经济和社会发展不平衡，穷人和富人分享的经济发展的好处不平衡，我们从去年以来出台了一大批完善社会发展制度，社会保障制度以及提高低端老百姓生活质量的政策，大家想想这政策有多少，去年年末我们在城镇中推进全民医保，全民医保，老人，孩子，没有工作人员，重度残疾人，享受低保人员全部由政府包下来医疗保障。我们接着又宣布要在农村全面推进农村养老制度，现在还有八亿农民，养老问题由政府包下来，基本包下来或者政府补贴方式包下来得多少钱，哪一件需要钱少了行。还没有完。我刚才又说24号文件，廉租房，要扩大廉租房覆盖范围，还要做到应保尽保，难。差不多是说中央和地方政府得把城镇占20%左右的低端老百姓的住房包下来，不要钱或者基本不要钱，解决他们的住房问题。20%是多少，将近一亿二的人。涉及五千多万个家庭，这么一个复杂的大规模人群，还没有完，今年初我们又出台政策，叫做家电下乡，农民买家电政府补贴26%，你买冰箱，彩电，拿着发票可以找政府报销去，国务院出台的政策。就在两个星期前我们进一步又提出来政策说实行全民义务教育阶段免除学杂费，包括城镇。政府补。大家想一想哪一张支票不是天文数字啊，当我们在建立这些制度我们没有想到会遇到冰冻雪灾，地震灾害，我们也没有想到会面对流动性过剩带来的经济运行的波动，我们也没有想到奥运会它在后来的进程超了，出乎我们预料，我们开奥运会最初想法是咱们家娶媳妇，把十里八项朋友都请来喝一顿酒大张旗鼓舞狮子唱戏好好热闹一番，全请来，平常有过节的一起喝一顿就好了。后来我们临到日子的时候发现不是那么一回事儿，敢情十里八乡都是憋着来砸场子的，我们改主意了，不请了，爱来不来，而且你想来我们还尽量少来，所以咱们大大压缩控制上中国看奥运会，游览，旅游签证，原来北京改造很多条商业街，连出租车都急学英语，说外国人要到哪里逛你领着他去。后来商业街干到哪里上到哪里，为什么？不打算让他们逛，赶紧来，比完赶紧走，全中国所有的旅行社，旅行团到奥运期间一律全停，不准上北京，严控进京人数，这些问题我们面对改善不平衡发展过程中出现新的皱褶。先说和 房地产有关的几件事儿，一个我们面对这一个房地产市场的高涨繁荣和去年末今年以来面对所谓销售周期延长，以及个别局部城市房价还有比较大的下落等，都不是偶然个别的，是一个全球范围内的资产价格调整过程。他的调整过程，中国既有共性的也有特殊性的。共性上面来说，全球现在得了一种叫做非典型型肺炎的病。为什么是非典型性肺炎呢？这肺炎有两种，一种是病菌感染，发高烧，肺部有阴影，打青霉素就成，一种是2003年碰到那个一看也咳嗽，发烧，昏迷，脱水，肺部有阴影，但打青霉素不管事儿，是病毒感染，非典型，现在美国为首的主要经济体以及世界经济都得这一个病了，因为我们说这一个通货膨胀，它不是和经济增长速度下滑和衰退相联系的，通货膨胀通胀是和经济过热增长速度过高联系的。经济衰退是和通货紧缩联系的，现在一些专家老拿日本九十年代初中期房地产泡沫，1997年亚洲金融危机以后香港房价暴跌吓唬我们，也有道理，也应该引起警惕，但人们应该明白的是你举的这些例子它都有一个宏观经济运行的共同背景，就是通货紧缩。通货紧缩的情况下这房地产价格的下滑是大病，但美国，英国和全世界，包括中国面对的现在的房地产价格波动是什么情况？是通货膨胀。这一件事儿叫做非典型型肺炎，为什么有非典型呢？我给大家也说一点经济学的道理。什么叫做通货膨胀呢？就是货币资产缩水。大家老百姓说价格普遍上涨，经济学家不那么看，没有什么价格上涨，只有你的纸币币值缩水，一斤猪肉原来三块钱现在六块钱不是猪肉贵是你拿的钱毛了，通货膨胀的情况下，人们自觉不自觉的行为，听没听过陈老师讲座的行为，是什么呢？就是一定要努力的以币求货。因为货币资产缩水，那么意味着实物资产胀水，人们拿着票子担心，赶紧买粮食，除了买吃穿用之外的存量资产怎么办呢？赶紧买一辆东西房子，以货求币通胀越厉害房价越胀。只有在通货紧缩时人们才大量卖出实物资产努力以货求币。现金为王，你的货币币值升值，但现在全世界面对一个奇怪的事儿就是在通胀的背景下的资产价格下滑，和经济衰退相伴随的通货膨胀，这叫做滞胀。滞指的是经济增长速度，胀是指的物价。经济增长速度不增长，放缓增长，甚至是负增长，也就是衰退，而物价上涨，这两件事儿本来搁不到一块儿，像三九天中暑一样，三九天怎么会中暑，现在全世界就得一个三九天中暑的病。美国经济就遇到这个事儿了，次贷危机，两房危机，都是这个事儿。在经济增长速度下滑的过程中，出现了房地产的危机。所以美国现在面对的两件事儿，由于次贷危机引起银行不良资产增加，银行股票价格下跌，金融出现动荡，金融出现动荡以后美国经济呈现为增长速度在急剧下降，有可能趋向于负增长就是衰退。美国政策有意识，采取舍通胀保增长的政策，舍一头保一头。 举例说像我现在又发高烧又血压高，大夫看我病说两个病不能一块儿治。先忍血压高先治发烧，治发烧的药还有可能引起你血压更高，但你放心血压更高死不了就难受一会儿，但发高烧这一件事儿要命，得先治这个。美国现在政策就是在经济变化过程当中采取舍通胀保增长这么一个事儿。所以从去年末今年以来美联储七次将息，将息干什么？就是刺激经济增长，减税，布什跑国会作证说赶紧给我一千亿美金的东西，钱，让我给老百姓发钱，给穷人发钱，直接到税务局领钱，退税，将息减税都是刺激经济增长避免经济下滑政策，保增长，但将息减税都是刺激物价上升的政策。所以美国前期采取了置通胀于不顾先保增长的态度，这一个政策。最开始是次贷危机，这一个我也给大家解释两句，大家别以为这是一个坏东西，是一个魔鬼，美国人不小心吃坏肚子，不是，这是一个好东西。吃的不当才出了问题，美国的住房保障体系比欧洲等福利国家弱化的多，因此它有一批既不特别穷但又比较穷的低信用群体，自己有工作有收入来源，但买不起房子。在过去九十年代中期以来，美国一些金融机构依靠发放这一种叫做次级贷住房贷款帮助低信用群体买上房子，四十到五十万人受惠于这一个信贷。圆了自己的住房梦，但为什么成了危机，银行把这一个钱借给低信用群体以后因为信用低呆坏帐可能性高，风险高。银行就想办法把这些像国库券可以流通一样打包卖给投资者。这就把风险转嫁给投资人，银行在中间挣一个百分点的利润就够了，他把这一个欠条卖给别人了。次贷其实美国银行一共才不过借给这些低信用群体两千亿美金。但是为什么后来演化成了这么大一场风波呢？一个多月前的数据，已经又过了一阵子，一个多月前数据因为次贷引起的美国和国际其他国家的金融机构的损失已经达1.4万亿美元了，一共银行才借出两千亿给这些低信用群体，而低信用群体还不是全还不上。只不过呆坏帐率由原来2%变成4%。就是借一百块钱原来有两块钱可能还不上现在有四块钱。美国政府把还不上的部分全兜底兜起来不过几十万美金没有什么问题，甚至美国政府两千亿都还也没有什么关系。为什么有这么大的问题呢？打比方张三借李四一百，即便李四还不上长三全世界债务链当中只不过出现一百块钱的债务链，没有多大，不会导致整个全社会债务链条运行危机。问题张三一百块钱借李四王五和赵二麻子大都，说李四还得上还不上，李四说还得上，赵二麻子说大都，一万。堵住押那里，他们两个不要紧还有皮特和约翰，他们说你说王五赢还是赵二麻子赢，又押一百万，李四还不上一百块钱这一件事儿被金融衍生品市场极大放大，全球金融在这一个过程当中导致损失是金融衍生体导致的，中国并没有这一个金融衍生体，而我们房地产信贷也远远没有证券化，我们也没有那么大的债市。股市就一些房地产企业发一些债券，才几个亿。但我们关注美国政策变化有一个意义在哪里？就是也许我们也需要有所为有所不为的调整。全顾不一定行。所以去年末以来，原来去年末中央经济工作会议判断我们面对是防止偏快转向过热，防止结构性通胀转向全面通胀，叫做两防方针。现在已经明确了中央，其实上半年第二季度已经提出来了，只不过地震灾害掩盖一些事儿，媒体和普通老百姓没有注意到，国务院召开会议，第一次提出说把防止通胀放在更加突出位置，意思就是说这一个经济增速过快问题实际上已经相对弱化，后来再一次会，到5月末会就说一手抓抗震一手抓经济增长，换句话说不是过快而是防止慢。现在是一保一控，确保经济增长速度不下滑确保物价上涨速度。有涨有跌。
对我们来说怎么规避经济运行过程当中短期风险面对问题，一方面我们面对，但我刚才为什么说十字路口？最近两周来，最近四周到两周这一个过程当中，全球的经济形势又在发生新的变化。一方面在过去三年石油价格暴涨，粮食价格在过去两年内暴涨，房地产价格出现了全球性的低迷，难题。但是最近一段时间，又出现新变化了，美元从持续的贬值在过去一个月出现了明显的升值趋势。这贬值导致中国人民币升值，今年上半年我们人民币对美元升值升了7%以上。上半年人民币兑美元五十次创新高，半年之内50次，前不久听说一批沿海地区包括山东半岛一些中小企业面临停产半停产危机，一方面资金不足贷款困难，一方面人民币升值，出口受到严重影响，现在一个新的现象美元在过去一个月开始贬值了。油价从一百四十几美元，昨天晚上又跌了。我们晚上是他的白天，油价又跌了，已经跌到110美元左右了。从140几美元回落到110几美元会不会继续回落还有待观察，但人们认为美国相应救市政策在股市，油市，以及调控经济增长上面和避免衰退上面发挥了一定的作用。所以我们现在中国经济究竟会受到多大影响，是往衰退方向去还是往好的方面来我们还在观察。
现在我们经济运行的矛盾，和房地产领域一样，我们过去认为中国价格改革已经完成了，下面一部分的改革，社会发展制度，保障制度问题，城乡协调的发展问题，现在我们发现无论是油价，粮价，房价，股价，变化，危机，实际都是深层次利益矛盾没有理顺的问题，股市为什么跌？大小非问题带来持股人之间利益不均衡，一部分人以很低价格取得占主导地位的股票，另外一部分人很高价格股市上面买不到股票，即便市场值这么多钱很多人还大量卖，股市暴跌，房价也一样。昨天上午部里面让我们提交形势分析报告，我们把过去七年来国民经济运行的增长速度曲线和房地产投资规模变化的七年的变动曲线，和房地产销售面积七年来变动曲线和房地产单价价格增长速度变动曲线做对比，发现2003年到2004年，是房价上涨速度加快的一年，这一年上涨导致2004到2005，尽管出台了最初28号文件的调控政策，但仍然是销售面积和销售额都大幅度增长的一年，2004到2005年，2005年到2006年是销售总量，销售面积和销售额的增长速度又明显的下滑的一年，这意味着在2004到2005年，五投机性的购房资金比较多的进入这个市场中，2005年，2006年由于政策调控他们正在逐步退出，2006到2007年相对稳定过程中，我们认为当前是正常在于真实住房需求正在逐步显现出来，我们价格领域改革需要进一步的完善。我们说这一个住房保障体系，不仅仅是廉租房，也不仅仅是经济适用房，最近在一篇报告里面提出来说也包括和市场密切相结合的部分才行。现在住房保障体系包括三个部分，应该是四个部分。第一个部分是救助型的住房保障，就是完全没有住房消费能力的，就政府救助你，怎么救助法？不要钱白给，廉租房就这个含义。救助型的。这一个在中国这一个社会当中占比重还不算小，在发达国家目前5%到7%的家庭，无家可归者，吸毒人群，中毒残疾人，受虐者，单亲者。这一部分人群。第二部分是援助型保障，有一定解决自己住房需求能力但不完善。这一个住房消费能力不足又复杂了，有的人十成能力里面有九成缺一成，有人十成能力里面只有一成缺九成，都叫做住房消费能力不足，援助型政策就包括从最低端经济适用房，带有一定商品房性质的保障房，说带有商品房性质是因为要买，买经济适用房，说保障房有很强政策含义，比如不要土地出让金，物业费有政府管制价格，不一一说。一直到两进两限房，带有保障性质的商品房，可全产权可全流通，保障性质是在土地出让当中受到政府管制，这是援助型的。公务员按照国家规定都应当没有享受福利分房应当发放住房补贴，这是援助型。第三个层面是互助型，公积金，这是一种互助型的住房保障。第四个层面叫做自助型，自己帮助自己的。这一方面的保障现在不完善，基本是空白。什么叫做自己帮助自己？自己帮助自己还要政府干什么，还叫做政策啊？自己帮助自己也可以有政策介入其中，只要你愿意自己帮助自己政府给你优惠，比如说住房储蓄帐户，住宅银行，在这一个银行帐户里面存钱，这一个自愿，存多存少也在你。自助，但在这里面的钱有一个特点政府可以减或者免个人所得税，这是政府。实际上等于政府给你补贴，20%到30%的补贴，个人所得税两千到五千这区间要征15%个人所得税的，免税，这是自助型的，美国也规定。美国人先买房子后免税，每个美国人一生中第一次买一套住房的时候政府说你借钱买，利息可以补交个人所得税，也是同样的，我们怎么化解老百姓的收入和房价之间的矛盾也是价格改革的核心问题。这一个解决矛盾不是简单的降价，不等于城市的房子不值这一个钱。但值这一个钱而老百姓的购买力又远远达不到这一个水平这是我们面对的矛盾。怎么提高老百姓购买力，提供他们买得起的产品，缓解这一个价格矛盾才是我们面对的。至于通货膨胀和通货紧缩反映的也仍然是价格领域的矛盾，我们今年价格矛盾特别突出，一个是房价和购买力，一个是通胀，第三个是咱们的价格补贴，现在咱们头上两个堰塞湖，两盆水，一个是我说的国际油价，这两天国际油价略微下降，稍微缓解一点。两天前国际油价是国内油价的四倍。香港货柜车进关时油箱里面还剩能开二十公里油，到你这一边先加油。国际大米价格是中国国内市场的三倍。他们每天下午来拿两袋米走。蚂蚁搬家，这一边玉米便宜，这一个通货膨胀不是中国增产粮食就能够化解，全球性的。也不是我们收紧流通能够化解的。
第三个我们现在实行紧缩性的货币政策，但这一个紧缩性货币政策我们发现伴随是扩张性的财政政策。名以上是稳健财政政策，实际如同我刚才说实际我们财政支出现在处在大扩张，去年以来大规模提高社会福利，这实际不是稳健财政政策，这是扩张性财政政策，日本九十年代曾经两次用到类似政策，因为他面对严重的，注意不是通货膨胀是通货紧缩。一次是日本实行特别减税，三年减免消费税，这不取消但可以不交，叫做特别减税，当年国民经济增长速度得到恢复，发展。后来吃不起日本经济又低迷，后来又有一个政策给老年人发购物券，六十岁以上的人可以到政府领食品券买吃的，买完吃的食品店老板可以拿这个券找政府要钱。这都是和应对通货紧缩连在一块儿，而我们开出的这些支票面对是一个通货膨胀的形势，我们现在实际在同时吃两副药一副降血压一副升血压，这是经济运行面对的，我们不知道经济往哪里走，所以今年下半年我们用可能经济增长速度下滑到9%或者略高。9%到10%的区间还是高增长。不是说这一个区间就到了一个衰退了，远远不到衰退，负增长叫衰退。但中国经济有这么两个特点，一个低过8%世界就业危机立刻显现出来，银行呆坏帐立刻会成倍增加。再一个这一个经济增长速度，我们希望它不要太快，但是下降过程太短了也不低。2007年我们经过修正以后经济增长速度11.9%，今天不要说11.9%，就9.9%，将近两位数也意味着今年经过增长速度下降了2个百分点，这2个百分点足以导致就业问题，足以使一大批小企业破产。这一件事儿不可小看，我们现在已经面对着类似问题，所以中央提出来一保一控方针，确保经济增长速度不要过快下滑，也确保通货膨胀得到有效抑制，我们现在抑制通货膨胀出现一些有利外部因素苗头，有利于我们控制通货膨胀，原来遇到难题很大，十字路口，我们和国际粮价，油价之间差距，国内实现临时价格管控措施所以说价格差距特别大，我们之所以不敢放开，就是因为要保奥运，奥运期间如果出现恶性通胀物价过快上涨社会将不稳定，所以我们用财政补贴办法，最近一次涨油价，北京出租车原油油价补贴上面每人每月补贴525块。每一个月啊。财政出钱，北京六万多辆出租车，不光补贴北京，全中国出租车都政府进行油价补贴，这一种补长期不了。现在国际油价有明显大幅度下滑趋势，我们还有待观察，但如果他进一步下滑那我们应该堰塞湖，如果不泻流可能会把下面冲垮，但现在上游水自然降低，我们风险降低，短期内，最近两周有好转趋势。我们现在抑制流动性过剩发现一个问题，原来我们以为咱们家里面钱太多了花不了，所以房地产才有泡沫。房价多贵都有人买，这一个股市涨到六千点还在那里涨。收紧流动性，怎么办？提高利用率，特别是准备金的。银行贷款只还不贷。但这一收紧过程当中我们突然发现我们家里面其实没有多少钱，我们对流动性估计可能有夸张，夸大了。因为你收缩流动性这一个过程当中最先被从这一个经济活动当中排除出去可能是你最需要的，所以我们现在可能有几个方面，一方面物价仍然处在高位，像我刚才说的也面对一些好的形势，比如我们七月份，六月份CPI同比上涨速度比5月份降低，七月份比六月份降低，通胀率在缓解。但是总体上面看还是高位，还得收缩流动性，可真有那么多钱吗？我们最近注意到几个迹象，第一实际利率远远高于名誉利率，这是缺钱标志。银行规定贷款利率多少，企业由于从银行贷不到钱不得不转到民间借代或者说摆平银行行长，实际支付借款这个代价比银行规定利率高得多，如果实际利率和这一个民间利率加大说明你经济运行当中严重缺钱不是钱太多，第二个迹象股市暴跌，为什么暴跌？缺钱，没有别的。什么大小非解禁，银行平安融资，股市就是流动性越好效率越高，股市就是融资，开饭馆还怕别人来吃饭吗，你说之所以破产是因为来吃饭人太多那不是笑话嘛，为什么中国就成了问题呢？因为缺钱。这么多卖股票没有人买股票，那唯一结果就是跌。
第三个缺钱标准什么？中小企业在紧缩流动性和人民币升值双重压力下，一些国民经济增长带头地区珠三角，长三角包括山东半岛部分地区出现明显经济紧缩和中小企业停产半停产。奥运会正在开在火头政治局在北戴河开会，我们对应对当前经济问题肯定做过很慎重的研究的。顺便跟大家讲流通性过剩我们去年的确判断的有一点，我个人的看法有一点过了。我们甚至觉得咱们家的钱太多了，挖一个沟把咱们家的水流到国外去，分流流动性。去年末方方面面分流流动性，坦率说我们分流到国际市场的几路兵马，基本是无一生坏，跟《集结号》独立二师九团一样，这一个代价很大。举例子说谁家过日子，你有钱，前几年攒不少钱咱们家钱多，自我感觉挺好的。但今年我找你借钱或者你家里需要用钱的地方拿不出钱来，为什么？钱呢？套股市里面套着呢，套了30%还是40%拿不出来，我们现在就有这一种感觉，去年感觉太好。分流流动性。举例子第一个买美国国债，现在我们财政持有美国国债5060亿美元。如同我刚才说今年上半年人民币兑美元升值半年就7%，美国政府能够给你几个点的利息，我们持有美国国债利率收益远远抵不上人民币升值，亏了。第二部分是咱们去年的流动性过剩，发1.55万亿特别国债。财政拿这一个卖国债钱干什么？跟商业银行买两千亿美元外汇，再成立国家外汇投资公司，拿钱到美国买股票。争取把道琼斯给买成泡沫，把纳斯达克给买成泡沫，结果也如同大家所知我们海外投资公司初战失利最著名买黑石公司股票跌六成，损失巨大，头一笔三十亿美金投出去，当然也买了其他的，现在也套在那里。第三笔海外兵团，分流流通性的钱干什么？商业银行，商业银行说你们也得为分流流通性做贡献，商业银行说我们也不能买股票，买国际债市债券，就买了次债。两个月钱商业银行宣布，中国几个银行持有美国次级债全部斩仓割肉，认赔，损失多少没有宣布，证监会在追究，说你上市公司不管怎么样你得披露，现在大银行没有披露，但估计损失不小，但毕竟止损了，再跌也不会赔。人们以为商业银行在国际市场当中损失就这一笔呢，现在才知道又有一个问题，还持有房地美，美国两个房地产信贷机构债券，这两家雷曼兄弟还是什么公司的，这些也在暴跌，还有几千亿美金的债券价格由于下滑受到损失不知道多大。第四路兵马也一样，QDII，老百姓把钱交给基金经理，基金经理替你炒海外股票，跟A股市场基金道理一样，只不过买海外资本市场股票。我们仅仅还不到一年时间，成立的几家QDII海外投资基金的基金，老百姓买的，做的最好的打七折，差的连四折都不到了，清仓了。还好第五路兵马走在国边上没有出去，港股直通车，分流流通性让中国普通居民可以直接到香港股市开户，炒香港股票，后来停止了。这算帮着老百姓，咱们没有受损失。没有出去。香港听说咱们够仗义的，大陆说到你们这里炒股，人家说你来好，拿着钱买我们股票，人家把价格炒的高高的，一万八千点一下子到三万二等大陆居民来买。我刚才说之所以还算幸运是在最后关头大家一看形势不好，老百姓拿着钱替国际资本热钱接位了嘛，后来温总理在最后关头突然说对不起香港同胞，家里有点事儿，最近不来了。所以香港的股票市场就从三万二跌到三万，两万八，两万六，两万四，两万二，现在在两万点上下，之所以没有继续往下跌还没有死心，因为咱们现在没有说以后不去，暂不去。最近又有消息说不炒香港直通车，改让大陆居民炒台湾股票，你看着吧，台湾股票快涨了。就在奥运会期间公开消息，说大陆居民可以拿钱炒台湾股票。简单来说我们在应对流动性这一个判断上面可能我们由于缺乏经验也好，准备不足也好，我们吃下他药，也可能不治病，治病药我们还没有找到，确实有这个问题。时间关系没有办法更详细说中国房地产存在问题是我们城市化过程当中一个组成问题，由于我们城市发展不平衡，社会价值观转型，资源有限，开放，多层次的矛盾积累，一方面我们要对眼前房地产市场的难度，千万不要掉以轻心。不会三天亮早晨就过去说这一个观望期，销售周期延长，信贷紧缩等制约房地产业发展的因素不会三天两早，明天股市，昨天暴涨，今天接着涨就完了，没有那么简单，但也不大可能出现持续的连续下滑，在于请弄懂一个，媒体我跟他们说有的时候不是那么太准确在于，房地产市场和股市不一样在于如果人们明知道，明确告诉你明天股价比今天还要低所有持股人今天都卖股，大家都抛出股票。房子永远不会的。我告诉你威海房价明天比今天跌会不会全威海人今天晚上都卖房子不住房子，先搬马路上明天便宜再买回来？永远不可能。股票有可能。因为所有拿着股票都可以今天卖出去明天买，房子绝大多数人不可能说高位时买低再买，你住哪里，对持有房地产利益的人来说这一个价格中间过程波动没有意义，只有买入的时候，最初的一头和最后转让的时候两头价格有意义，中间涨幅没有意义。所以他不大可能说大家都像股市一样一块儿抛房子所以房价大跌，而且中国如果出现持续的通胀，反而会导致房价暴涨。我跟大家说一个道理，如果通胀的时候房价跌是小病，如果你病的小的时候，是通胀加房价跌，如果病入膏肓才会出现房价涨，通货膨胀。你喝酒喝多最初胡言乱语精神狂躁，但喝多就不言不语到桌子底下了，两个阶段表现，初期房价跌，重的时候才会通胀，房价涨，所以现在房价还载可控范围内，而且通货膨胀确实有缓解迹象，现在不能说我们已经控制通货膨胀，远不到这个时候但却是有好转迹象，如果通货膨胀环节我们房地产调控政策以及我们市场回暖会来得快一点。
最后简单归纳一下，今后一段时间从目前中央要求来看我们是四个坚定不移。
一个是优先改善低收入群体，住房困难群体的住房条件，继续贯彻24号文件。这没有什么可争议。一点也没有放松，最近三部委还在提出具体的贯彻细节。第二坚定不移推进节能省地型住宅建设和健康文明，与环境友好的住房消费观念。反对奢侈浪费，反对浪费公共资源，反对富人的奢侈性住房消费观念。第三个坚定不移推进城乡协调发展，为城市化历史进程提供物质基础。第四个是我们一开始说的创造条件，让更多群众拥有财产性收入。我们所讨论的房地产问题实际和中国老百姓创造条件，更多拥有财产性收入这一件事儿连在一起。我今天上午和大家交流立足于开阔眼界和深化思路，恐怕还解决不了大家心中的问题，究竟房价涨还是跌，很抱歉我告诉不了你，你先告诉我希望房价涨还是跌，如果你希望涨我跟你讲必涨的十大理由，你希望跌我也可以给你讲房价必跌十大理由，哪一样都不是假的，因为的确这个市场有它自由内在运行规律。唯一可以坚定不移说的是在三到五年周期内，中国房地产业仍然是国民经济重要支柱产业和国民经济中发展最快的，最兴旺的产业。以上仅供领导们参考，谢谢大家。 |
